[절세 전문가 제네시스박 칼럼] 직장인의 단기임대
회사 다니면서 부업, 많이 하시죠? 이중 부동산에 관심 있으신 분들은 단기임대를 포함해 수익형 부동산에 관심이 많으실 것입니다. 저 역시 ‘월급 말고 백만 원만 더 벌고 싶다!’라고 생각하던 시절이 있었는데요. 이때 고민은 크게 두 가지가 될 것입니다.
첫째, 생각보다 세금이 많이 나오면 어떻게 하지? 둘째, 혹시 회사에서 이 사실을 눈치채는 건 아닐까 싶었습니다. 결론부터 말씀드리자면, 이 두 가지 모두 크게 염려하실 필요는 없습니다. 세금을 내더라도 수익이 남으면 그만이고, 회사에서 이를 알아차리기란 현실적으로 매우 어렵기 때문입니다.
그럼에도 불구하고 몇 가지 주의해야 할 사항이 있습니다. 저 역시 이런 고민을 할 때 ‘옆에서 누가 도와줬으면 좋겠다.'하던 시절이 있었는데요, 제가 직접 부딪히면서 깨달은 내용, 그리고 공부하면서 알게 된 유용한 팁을 전달해 드리겠습니다.
직장인의 임대소득 발생
직장인이 단기임대와 같은 주택임대소득이 있으면, 두 가지 소득이 발생합니다. 하나는 근로소득(급여)이고, 다른 하나는 임대소득(단기임대 등)입니다.
중요한 건 이 둘이 ‘종합과세’가 될 수 있다는 것인데, 만약 임대소득이 상가, 사무실과 같은 일반임대라면 무조건 종합과세 대상이고, 단기임대 포함 주택임대라면 수입금액 2천만 원 이하인 경우 분리과세 또는 종합과세 중 선택이 가능하지만, 2천만 원 초과라면 무조건 종합과세 대상입니다.
수입금액을 계산하는 방법은 ‘부부합산 주택수'에 따라 달라진다고 지난 시간에 함께 살펴보았습니다. 이번에는 직장을 다니면서 분리과세와 종합과세 중 어떤 경우가 유리한지 혹은 불리한지를 살펴보겠습니다.
구체적인 계산을 하기 전에 세금이 부과되는 그 ‘원리'를 이해해야 합니다. 가령 연봉이 5천만 원이라고 가정한다면 이에 대해서는 대략 15% 혹은 24% 정도 세부담을 하며, 이보다 높다면 당연히 더 높은 세율, 가령 35% 또는 38% 이상의 세율이 적용될 수 있습니다. (구체적인 세율은 아래 표를 참고해 주세요).
예를 들어 연봉이 4천만 원인 사원이 있고, 삼삼엠투를 통한 단기임대 소득이 3천만 원 발생했다고 가정해 봅시다. 이미 근로소득 구간에서 15% 세율이 적용되기 때문에 추가되는 임대소득은 사업소득에 해당하고 이 둘은 합산이 되므로(2천만 원 초과) 최소 15%, 혹은 그 이상의 세율이 적용될 것입니다.
그런데 같은 단기임대 소득 3천만 원이 있는 부장님은 연봉이 1억 원이나 되기 때문에 이미 근로소득 자체에서 35% 구간을 차지하는 고소득자입니다. 따라서 여기에서 다른 추가 소득이 있다면 해당 소득에 대해 적용되는 세부담은 기본적으로 35% 혹은 그 이상이 되는 것입니다.
이걸 그림으로 표현하면 아래 (그림 3)과 같을 것입니다. 사원은 근로소득이 15% 구간이라, 추가되는 소득은 최소 이에 대한 세율, 즉 15% 이상이 적용됩니다. 그에 반해 소득이 높은 부장님은 이미 근로소득 하나만으로도 35% 구간을 적용받고 있으니 똑같은 단기임대 소득이 발생하더라도 고소득자는 그만큼 세부담이 커지는 것입니다.
이 경우는 차라리 5월 종합소득세 신고 시 분리과세를 선택하는 것이 더 유리할 수 있으나, 그렇게 하기 위해서는 임대소득에서 발생하는 수입금액(매출액)이 2천만 원을 초과해서는 안 됩니다.
예를 들어 어떤 사람이 부부합산 주택수가 3주택 이상으로 월세 및 간주임대료 모두 과세대상이라고 가정해 봅시다. 편의상 간주임대료를 제외한 월세가 한 달 150만 원이라면 1년에 1천 8백만 원으로 2천만 원 이하이기 때문에 분리과세 또는 종합과세 중 선택이 가능합니다. 위 그림에 있는 부장님처럼 고소득자라면 당연히 분리과세가 유리하겠죠?
하지만 월세가 180만 원으로 올라간다면 1년 수입금액은 2,160만 원, 이때는 무조건 종합과세를 해야 합니다. 그렇다면 이 금액이 부담하는 세금일까요? 그렇지 않습니다. 수입금액은 일종의 매출액으로, 여기에서 경비를 차감하고 남은 금액에 대해 세율을 적용하여 세액을 도출합니다.
임대소득별 세부담 비교
그렇다면 구체적인 세부담은 어떻게 되는 것일까요? 함께 살펴보기 전에 몇 가지 조건과 상황을 가정해 보겠습니다.
첫째, 당사자는 연봉이 1억 원인 직장인으로 가정하였으며 적용되는 세율을 35%로 하였습니다.
둘째, 수입금액 2천만 원 이하인 경우 필요경비는 지자체와 세무서 등록 시 60%, 미등록 시 50%입니다. 미등록 가산세는 수입금액의 0.2%입니다.
셋째, 수입금액 2천만 원 초과일 경우 종합과세가 되지만 2천 4백만 원 이하인 경우 42.6% 단순경비율을 적용하였습니다.
1. 수입금액 2천만 원 이상 분리과세(지자체, 세무서 미등록)
수입금액에서 필요경비 50%(1천만 원)를 차감하고, 분리과세 14% 세율을 적용합니다. 다만 미등록가산세 0.2%가 있으니 이를 모두 더하면 총 납부세액은 158만 원입니다. 수입금액 2천만 원이 모두 월세라고 가정하면, 한 달 약 167만 원 정도 월세를 받는 것이니 세금으로만 한 달 치 월세가 빠진다는 것을 알 수 있습니다.
2. 수입금액 2천만 원 이상 분리과세(지자체, 세무서 등록)
만약 같은 분리과세라도, 세부담을 줄이기 위해 지자체, 세무서 등록을 했다면 어떨까요? 수입금액 2천만 원 이하라면 경비율은 60%로 올라가고 미등록가산세가 없으니, 미등록보다 적은 123만 2천 원이 나왔습니다. 그래도 한 달 월세보다는 조금 덜 하죠?
3. 수입금액 2천만 원 이상 종합과세(지자체, 세무서 미등록)
문제는 종합과세가 될 때입니다. 극단적으로 ‘2천만 1원’이라고 하겠습니다. 이때 유의해야 하는 건 2천만 원은 분리과세고 초과되는 1원에 대해 종합과세가 되는 것이 아닌, ‘전액' 종합과세라는 점입니다. 단순 경비율 42.6%를 적용하면 주택임대소득금액이 11,480,001원이 되는데 이미 근로소득 35% 세율이 적용되고 있으므로 소득금액의 35%를 과세하며 미등록가산세 4만 원을 더하면 최종 임대소득에서 부담하는 세금은 약 446만 원이 됩니다.
아까 월세가 약 167만 원이라고 했으니 대략 석 달 치에 가까운 월세가 세금으로 나가는군요. 따라서 같은 임대소득이 발생하더라도 고소득자가 더 세부담이 큰 것입니다.
이렇게 나온 세금은 5월에 ‘종합소득세' 신고를 따로 해야 합니다. 홈택스로 하셔도 좋고 세무 대리인에게 맡겨도 되며 최근 유행하는 세무 플랫폼을 사용하시거나 세무서에 방문하셔서 도움을 받으셔도 될 것입니다.
회사에서 알아차릴 수 있을까?
그렇다면 이러한 과정을 회사에서 알아차릴 수 있을까요? 거의 불가능합니다. 개인정보인 데다가 회사에서는 연말정산만 대신할 뿐, 개인에게 다른 소득이 발생하고, 이에 대해 어떻게 신고하는지는 회사 업무와 전혀 무관하기 때문입니다.
다만, 임대소득이 크게 상승하면 본인 건강보험료가 올라갈 수는 있으나, 역시 개별통보되기 때문에 크게 염려는 안 하셔도 됩니다. 하지만 직장인이 아닌 전업주부 등 피부양자라면 소득 발생으로 지역가입자 전환이 될 것입니다.
또한, 이렇게 발생한 임대소득을 개인이 아닌 법인으로 받고, 법인에 있는 자금을 급여로 가져온다면 회사에서 알 수 있습니다. 왜냐하면 현재 다니는 직장에서 월급 한 번, 그리고 본인이 설립한 법인에서 월급을 또 한 번 받는다면 이를 연말 정산하는 과정에서 재직 중인 회사 급여 담당자가 알아챌 수 있기 때문이죠.
이에 대한 내용은 더 구체적인 내용은 다음 칼럼에서 이어서 해야 할 것 같습니다. 사실 오늘 배운 분리과세, 종합과세 등이 임대소득에 있어서 가장 핵심이고, 또한 상당히 어려운 내용이거든요. 잘 이해가 안 되더라도 반복해서 보시고 어떻게 과세하는지 그 원리를 꼭 이해하시기 바랍니다. 감사합니다.
*본 콘텐츠의 내용은 2024년 7월 19일을 기준으로 작성되었음을 안내드립니다.
*외부 필진의 기고 내용은 삼삼엠투의 운영 방향과 다를 수 있습니다.
절세 전문가 제네시스박 칼럼
