[절세 전문가 제네시스박 칼럼] 자산관리의 묘미 '절세법'
앞서 우리는 부동산 자산관리를 크게 두 가지로 구분하여 살펴봤습니다. 하나는 ‘시세차익형’, 또 다른 하나는 ‘수익형’입니다. 이중 수익형 부동산의 경우, 흔히 말하는 ‘월세' 현금흐름을 고정적으로 받는 걸 원하실 텐데요, 상가, 사무실을 비롯한 비주거용 임대업의 경우에는 모두 세무서 등록을 해야 하고, 일반임대사업자를 내야 하며, 금액에 상관없이 모두 세금 신고를 하셔야 합니다. 이를 ‘일반임대'라고 합니다.
그중에서도 단기임대는 임대기간 설정에 있어서 자유롭고 조건만 맞으면 상대적으로 높은 수익률을 올릴 수 있다는 장점이 있습니다. 쉽고 저렴하게 접근할 수 있다는 점도 매력적입니다.
그렇다면, 주택을 통해 임대하는 ‘주택임대'는 어떨까요? 일반임대처럼 모든 경우에 세금을 내야 하는 것일까요? 결론부터 말씀드리자면 꼭 그런 것은 아닙니다. 그리고 여기에 자산관리의 묘미인 ‘절세법'이 담겨 있습니다.
주택임대 과세대상 여부 확인
주택임대업에 있어서 가장 중요한 건 바로 아래 (그림 1)에 있는 표라고 할 수 있습니다. 즉, 주택을 통해 임대소득이 발생하면 무조건 세금이 나오는 것은 아니며, 가장 먼저 ‘부부합산 주택수'를 기준으로 과세대상 여부를 판단합니다.
특히 주택임대의 경우 일반임대와 달리 ‘전세 제도'라는 것이 있는데요, 즉 월세뿐만 아니라 3억 원을 초과하는 보증금에 있어서는 ‘간주임대료'라고 해서 이에 대해서도 과세합니다.
먼저, 부부합산 주택수를 확인합니다. 만약 부부합산 1주택이라면 해당 주택으로 월세를 주든, 전세를 주든 상관없이 임대소득에 대해서는 모두 비과세가 됩니다. 단, 해당 주택이 기준시가 12억을 초과하는 고가주택이고, 동시에 월세를 준다면 해당 월세에 대해서는 과세가 됩니다. 따라서 전세로 임대한다면 아무리 고가주택이라도 임대소득에 대해서는 비과세가 됩니다.
부부합산 2주택이라면 어떻게 될까요? 이때는 월세에 대해서는 과세가 되지만 보증금에 대한 간주임대료는 과세하지 않습니다. 따라서 이 경우는 전세로 임대를 주면 주택임대에 대해 과세하지 않는 것이죠.
마지막으로 부부합산 3주택이라면 월세, 간주임대료 모두 과세가 됩니다. 다만 간주임대료에 있어서 ‘소형주택’은 제외가 되는데, 이때 소형주택 요건은 전용면적이 40㎡ 이하면서 기준시가가 2억 원 이하를 동시에 만족하는 주택이어야 합니다. 기준시가는 장기적으로 우상향하므로 보유하는 소형주택이 지금은 간주임대료 과세 대상에서 제외될지 몰라도 향후에는 과세가 될 가능성이 높습니다.
이렇듯 주택임대에 있어서는 주택수가 매우 중요하고 그 기준은 ‘부부합산'이라는 걸 꼭 기억하세요! 취득세 및 양도세의 경우 세대기준 주택수와는 다릅니다. 아래 (그림 2)를 참고하시면 되겠습니다.
부부합산 주택수 역이용하는 방법
그렇다면 본인이 소유하지 않는 주택으로 임대한다면 어떻게 될까요? 모두가 그런 것은 아니지만, 단기임대를 운영하는 호스트 중에서는 본인이 소유한 주택이 아닌 주택을 전대차 동의를 받고 임대를 하는 경우도 간혹 있기 때문입니다.
결론부터 말씀드리자면, 이 경우에도 임대주택 수에는 포함이 됩니다. 주택임대소득에 있어서는 임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우, 해당 임차인 또는 전세받은 사람의 주택으로 계산하기 때문입니다. (소득세법시행령 제8조의 2)
따라서 상시 주거용으로 사용하는 건물을 임대하면 해당 주택은 임대주택에 포함이 되고, 그 기준이 본인 것만 체크하는 것이 아닌 부부합산 주택수로 과세대상 여부를 결정한다는 것을 꼭 기억하시기를 바랍니다.
그렇다면 부부합산 주택수로 주택임대 과세여부를 판단하는 것이 꼭 나쁘기만 할까요? 경우에 따라서는 이를 활용해서 임대소득을 줄일 수도 있습니다. 즉, 부부가 아닌 다른 세대 구성원의 경우에는 과세대상 주택수에서 제외가 될 수 있음을 활용하는 것입니다.
보시는 것처럼 A씨와 배우자, 자녀는 함께 생활을 영위하고 있는 ‘동일 세대' 입니다. 각각 주택을 보유 중인데요. 먼저 A씨는 1번 주택과 2번 주택 일부(50% 지분) 그리고 A씨 배우자는 2번 주택 일부(50% 지분), 마지막 A씨 자녀는 3번 주택을 보유 중입니다.
취득세 주택수에 있어서는 3주택입니다. 같은 세대니까요. 양도세 측면에서도 역시 마찬가지로 3주택이죠. 하지만 주택 임대소득은 다릅니다. 부부합산 주택수를 기준으로 하기 때문입니다.
구체적으로 A씨와 A씨 배우자는 부부이므로 부부합산 주택수를 따져보면 2주택이 됩니다. 간혹 A씨가 1.5주택을 2주택, A씨 배우자의 0.5주택을1주택으로 합쳐서 3주택이라고 오해하시는 분들이 계시는데요. 동일세대이고 같은 주택을 일부 지분 보유하고 있는 경우라면 하나의 주택으로 보기 때문에 부부합산 주택수는 2주택이 됩니다.
그렇다면 부부합산 2주택은 어디에 과세가 될까요? (그림 1)에서 보신 것처럼 월세에 과세가 됩니다. 즉 해당 월세에 있는 보증금, 즉 간주임대료에 대해서는 과세하지 않는 것입니다(간주임대료는 월세, 전세 상관없이 3억 원을 초과하는 보증금에 대해 과세합니다). 그림에서 보시는 것처럼 A씨와 그 배우자는 1번과 2번 주택에서 월세를 받고 있기에 이에 대해 세금 신고, 납부를 해야 합니다.
그렇다면 부부가 아닌 자녀는 어떻게 될까요? 자녀의 경우 미혼이라고 한다면 자녀 기준에서 부부합산 주택수는 본인 주택만 카운트하면 됩니다. 다시 말해 부부합산 1주택입니다. (미혼이므로 본인만 체크)
다시 (그림 1)을 보도록 하죠. 부부합산 1주택은 고가주택 월세가 아닌 한, 월세 그리고 간주임대료 모두 비과세입니다. 따라서 (그림 3)에서 A씨 자녀는 3번 주택에서 월세를 받고 있지만, 해당 주택이 기준시가 12억 원 이하인 비고가 주택이라면 아무런 세금이 붙지 않습니다.
이렇듯 부부합산 주택수를 역이용하면 비록 취득세, 양도세 주택수는 줄일 수 없을지라도 주택임대소득에 있어서는 일부를 비과세 처리도 가능하다는 점을 꼭 기억하시기를 바랍니다.
지금까지 살펴본 내용은 어떤 경우에 주택임대가 과세가 되고, 어떻게 하면 이를 합법적으로 피할 수 있는지에 대한 내용이었습니다. 비주거용인 일반임대와는 다르다는 점을 기억하시기를 바라며, 오늘 살펴본 내용은 수입금액, 즉 매출액에 대한 내용이었습니다. 해당 금액이 곧바로 세금이 되는 것은 아닙니다. 이에 대한 내용은 해당 명의자의 다른 소득 여부, 그리고 더 나아가 건강보험료까지 살펴봐야 합니다.
계속해서 삼삼엠투 칼럼을 통해 살펴보겠습니다. 감사합니다.
*본 콘텐츠의 내용은 2024년 7월 5일을 기준으로 작성되었음을 안내드립니다.
*외부 필진의 기고 내용은 삼삼엠투의 운영 방향과 다를 수 있습니다.
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