[절세 전문가 제네시스박 칼럼] 임대주택의 득과 실
간혹, “임대주택 등록하면 세제 혜택을 받을 수 있다고 하던데요…”하는 질문을 받습니다. 임대하면서 발생하는 세금, 건보료 등을 줄이고 싶다는 의미일 것입니다. 하지만 저는 이에 대해 “신중하세요"라고 답하는데요. 내용이 매우 복잡하고 어려울뿐더러, 여러 가지 준수해야 하는 공적의무사항이 많기 때문에 그렇습니다.
이번 칼럼에서는 그 ‘득과 실'을 하나하나 짚어드릴 테니 한 번 비교해 보시기 바랍니다.
첫째, 아파트는 신규등록이 불가한 상황입니다.
이건 많이 알고 계시죠? 지난 2020년 이른바 ‘7·10 대책'으로 신규등록이 불가한 이래로 아파트 장기, 모든 단기 유형은 ‘말소제도'가 도입됨으로써 그 혜택이 축소되고 있습니다.
둘째, 지자체와 세무서 모두 등록하고 각각의 요건을 준수해야 합니다.
지난 칼럼에서 세금에 대해 과세요건이 충족되면 이에 대해 신고 납부를 해야 하고, 세무서 등록은 해야 한다고 말씀드렸습니다. 하지만 지자체는 어디까지나 ‘선택사항'이라고 강조했는데요. 만약 이에 대해 추가 혜택을 받으려면 지자체, 세무서 2곳 모두 등록하고 관련 요건을 모두 충족해야 합니다.
지자체는 주로 취득세, 재산세와 같은 지방세 관련 내용을 다루며 동시에 과태료까지 관할합니다. 이에 반해 세무서는 종부세, 양도세와 같은 국세 관련 내용을 다룹니다. 양쪽 모두 체크해야 하며 관련하여 문의사항이 있다면 이에 맞는 곳으로 가셔서 해야 합니다.
셋째, 현재 등록이 가능한 ‘비아파트' 주택의 경우 현실적으로 보유세, 종합소득세, 건보료 등에서 일부 혜택이 가능합니다.
어찌 보면 가장 중요한 내용인데요, 임대주택으로 등록하면 10년 의무임대기간을 준수해야 하고, 5% 임대료 증액 제한, 보증보험, 부기등기 등 각종 의무사항을 준수해야 합니다. 그에 반해 실질적인 세제 혜택은 크지 않다고 할 수 있습니다. 이건 하나하나 따져봐야 합니다.
● 취득세의 경우 신축(최초 등기) 및 전용면적 60㎡ 이하이면서 공동주택만 가능 → 따라서 이미 지어진 구축 혹은 공동주택이 아닌 다가구는 취득세 감면 혜택 없음 (참고로 전용 60초과 85 이하인 경우는 20호를 등록해야 50% 감면 가능인데 실효성 없음)
● 재산세의 경우 전용면적 85㎡ 이하이면서 임대개시 기준시가 6억 이하(수도권 밖 3억 이하)이나 ‘2호 이상 등록'해야 하기에 주택수에서 부담이 될 수 있음
여기까지 보면 지방세에 해당하는 취득세, 재산세 혜택은 거의 없거나 적다고 봐도 무방하겠습니다. 그럼 남은 혜택을 볼까요?
● 종부세(종합부동산세)의 경우 임대개시 기준시가 6억 이하(수도권 밖 3억 이하) 요건이 가장 중요합니다. 또한 ‘18.9.14 이후 조정대상지역 신규취득인 경우라면 당초 혜택이 불가하였으나 과세기준일(매년 6월 1일) 비조정대상지역이라면 혜택이 가능합니다. 물론 취득 당시 비조정이었거나 ‘18.9.13 대책 이전에 취득한 경우라면 기준시가 등 요건 준수 시 혜택이 가능합니다. 5% 임대료 증액 제한 필수로, 현재로서는 이 혜택이 가장 큽니다.
● 양도세 중과배제의 경우 역시 마찬가지로 임대개시 기준시가 6억 이하(수도권 밖 3억 이하) 요건을 지켜야 하며, ‘18.9.14 이후 조정대상지역 신규 취득이면 혜택이 불가합니다. 5% 임대료 증액 제한 필수입니다. 다만, 양도 당시 해당 지역이 비조정이거나 다주택이 아니라면 어차피 일반과세이니 상관없겠죠? 물론 취득 당시 비조정이었거나 ‘18.9.13 대책 이전에 취득한 경우라면 기준시가 등 요건 준수 시 양도세 중과배제 혜택은 가능합니다.
정리해보면, 취득세 및 재산세는 큰 혜택이 없고, 양도세 중과배제는 추후 매각 시 해당 지역이 비조정이라면 어차피 일반과세라서 상관이 없기 때문에 결국 중요한 건 종부세 합산배제라고 할 수 있습니다.이제 남은 종합소득세 감면 그리고 건보료 감면을 볼까요? (어렵죠?)
종합소득세는 개인이 1년간 벌어들인 소득에 대해 그다음 해 5월 세금신고를 하고 이에 대해 납부하는 것을 말합니다. 당연히 단기임대 및 주택임대는 ‘사업소득'으로 과세가 됩니다. 이때 임대를 한 주택을 주택임대사업자의 임대주택으로 등록하면 다음과 같은 종합소득세 혜택이 있습니다.
종합소득세 감면 역시, 전용 85㎡ 이하이면서 임대개시 당시 기준시가 6억 이하, 그리고 5% 증액 제한 및 지자체, 세무서 모두 등록하면 혜택을 받을 수 있습니다.
특이한 점은 임대개시 기준시가의 경우 수도권 밖 역시 3억이 아닌 6억 이하이면 가능하다는 점입니다. 조금 더 유리하다고 할 수 있습니다.
물론 모든 임대주택을 등록하진 않을 텐데요, 위 표에 있는 감면율은 등록 / 미등록분에 대한 수입금액을 기준으로 안분계산합니다. 또한 수입금액이 연간 2천만 원 이하 분리과세인 경우라도 적용이 가능합니다.
예를 들어 어떤 사람이 근로소득금액 5천만 원, 주택임대소득 2천 5백만 원(수입금액 3천만 원, 필요경비 5백만 원 가정), 그리고 종합소득세 산출세액이 6백만 원이라고 가정할 때 감면요건을 모두 충족한 장기임대주택 ‘1호(1채)'가 있다면 이때 감면세액은 아래 산식처럼 150만 원이 됩니다.
물론 사례마다 금액이 모두 다르고, 그 계산 과정이 매우 복잡하기에 실제 세금 신고 시에는 세무대리인(세무사 등)의 도움을 받고 진행하시기 바랍니다.
마지막으로, 건보료 감면을 볼까요? 안타깝지만 건보료 감면은 주택임대 수입금액(비용 차감 전)이 연간 2천만 원 이하인 경우에 가능합니다. 단기임대는 40%, 장기임대는 80% 감면이 가능한데요, 설령 수입금액이 연간 2천만 원 이하라서 분리과세가 아닌 종합과세를 선택한 경우라도 가능합니다.
참고로 주택임대사업자 건보료 감면은 별도 신청이 아닌 건강보험공단에서 요건 확인 후 감면을 적용해서 부과하는 것이기에 이에 대해 추가 확인을 할 경우에는 공단에 문의하시거나 고지서를 받고 제대로 감면이 되었는지를 확인해 봐야 합니다.
넷째, 보증보험, 부기등기 등 각종 의무사항을 준수해야 합니다.
주택임대사업자는 세제 혜택을 주는 대신, 임차인의 권리를 보호해야 하기에 상당한 공적의무사항을 지켜야 합니다. 임대차계약을 할 때, 그리고 계약 이후, 마지막으로 사업 운영 시 각종 의무사항이 있는데요. 이를 요약하면 다음과 같습니다.
보시는 것처럼 의무사항 미이행 시 부과되는 과태료 금액 수준이 상당합니다. 물론 해당 금액은 ‘최고금액'이긴 합니다만, 개인적으로 세제 혜택에 비해 의무사항이 너무 과하다고 저는 생각합니다.
임대사업도 역시 ‘사업'입니다. 일방적인 손해를 보고 사업을 하는 사람이 있을까요? 물론 임차인의 권리도 보호해야 하고 최근 이슈인 전세사기와 같은 일들이 있어서는 안 될 것입니다. 다만 주택임대사업자를 통해 받을 수 있는 혜택과 지켜야 하는 의무사항을 잘 비교하셔서 등록 여부를 결정하시기를 바랍니다.
오늘 칼럼은 주택임대사업자 관련하여 양을 꽤 압축해서 설명해 드렸습니다. 기본적인 임대업 구분과 수입금액 계산, 종합과세 및 분리과세에 대한 이해가 없으시면 더욱 어려우셨을 텐데요. 제가 전달력이 부족한 것도 있겠지만, 하나의 칼럼에 모두 담을 수 없는 현실적인 부분을 고려해 주시면 감사하겠습니다. 이 부분은 앞서 발행한 이전 칼럼을 참고 부탁드립니다. 계속해서 좋은 정보 전달해 드리겠습니다. 감사합니다.
*본 콘텐츠의 내용은 2024년 8월 2일을 기준으로 작성되었음을 안내드립니다.
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