[절세 전문가 제네시스박 칼럼] 1주택 비과세와 세대분리
양도세의 세 가지 구분
부동산 세금 중에서 가장 큰 비중을 차지하는 것은 바로 ‘양도세(양도소득세)’입니다. 그리고 이 양도세는 크게 세 가지로 구분됩니다.
먼저, 2년 이상 보유하면 적용되는 ‘일반과세'입니다. 적용되는 세율은 6~45%이며(기본세율이라고도 합니다) 양도차익에 따라 구분됩니다. 가장 기본적인, 표준이 되는 세부담이라고 할 수 있습니다.
이러한 일반과세 외에 ‘중과’와 ‘비과세’가 있는데요, 양도세 중과는 말 그대로 세금을 매우 무겁게 매기는 것으로 기본세율에 최대 30% 포인트가 가산되어 무려 75%의 세율이 적용될 수 있습니다. 지방소득세까지 더하면 양도차익의 82.5%까지 세금으로 부담해야 하니, 정말 너무하다고 할 수 있죠? 현재는 ‘25.5.9까지 2년 이상 보유한 주택의 경우 양도세 중과를 한시적으로 배제하고 있습니다.
마지막으로 양도세를 한 푼도 내지 않는 ‘비과세'가 있습니다. 당연히 여러분은 이걸 가장 좋아하실 것이고, 받을 수 있다면 비과세를 꼭 챙겨 받으시는 것이 유리합니다. 양도가액이 12억 원을 초과하는 ‘고가주택 비과세'라면 12억 원 초과분에 대해서는 일부 세금이 나오지만, 그래도 양도세 중과는 물론 일반과세와 비교를 해도 세부담이 급격히 낮아지니, 비과세는 꼭 잘 알아두시는 것이 좋겠습니다.
1세대 1주택 비과세 요건은?
그렇다면 이러한 양도세 비과세는 어떻게 해야 받을 수 있을까요? 우선, 가장 기본이 되는 ‘1세대 1주택 비과세'부터 살펴보겠습니다.
1세대 1주택 비과세 요건은 다음과 같습니다.
다만 여기에 약간의 예외가 있는데요, 만약 취득 당시 조정대상지역에 위치한 주택이라면 전체 보유 기간 중에서 반드시 ‘2년 거주'를 해야 합니다.
예를 들어 이 글을 작성하는 현재 조정대상지역은 서초구, 강남구, 송파구 그리고 용산구 이렇게 4개 구가 해당합니다. 따라서 해당 지역에 위치한 주택을 취득하였다면 추후 매각 시 반드시 2년 거주를 해야 비과세를 할 수 있습니다.
주의할 점은, 과거 조정대상지역에 위치한 주택을 취득하고 해당 지역이 조정대상지역에서 해제가 되었더라도 2년 거주 요건은 사라지지 않는다는 것입니다. 가령, 21년 10월 당시 조정대상지역이었던 서울 강동구에 위치한 주택을 취득한 경우, 비록 해당 지역이 23년 1월 5일 조정대상지역에서 해제가 되었지만, 취득 당시 조정대상지역이었기 때문에 반드시 2년 거주를 해야 비과세가 가능합니다. 해제 이후인 지금 서울 강동구 주택을 취득하면 2년 거주가 붙지 않는 것과 무척 대조되죠?
그렇다면 2년 거주 요건만 조심하면 되는 것일까요? 그렇지 않습니다. 위 요건에서 보셨듯이 ‘세대 기준 주택 수'를 주의하셔야 합니다. 그리고 이때 세대란 ‘생계를 같이하고 있는 가족'을 의미하며 이는 주민등록표(외형)가 아닌, 실제 생계 여부(실질)를 따져서 확인하는데 이를 ‘실질과세 원칙'이라고 합니다.
세대분리 오해, 사례로 살펴보기
한 가지 사례를 확인해 보겠습니다. 2023년 1월에 나온 기사 내용을 재구성한 것인데요. 핵심 내용을 정리해서 말씀드리면, 주민등록상 자녀와 분리를 한 상태인데 이를 세대 분리한 것으로 오해를 한 상태에서, 즉 1주택이라고 착각하여 비과세가 물거품 된 내용입니다.
구체적으로 부친과 자녀는 주민등록상 분리를 한 상태였지만(외형), 실제로는 같은 집에서 함께 거주하고 있었습니다(실질). 주택 보유 현황은 부친 1채, 자녀 2채를 가지고 있었으므로 겉으로 보기에는 각각 따로 1채와 2채를 보유한 것으로 생각할 수 있지만 실제로는 세대 기준으로 3채를 보유한 것입니다. 그런데도 부친은 주민등록표를 분리했으니 세대 분리를 했다고 오인했고, 이 상태에서 본인 명의 주택을 매각하여 양도세 비과세를 놓친 경우입니다.
문제는 그 다음입니다. 부친 명의 주택은 양도가 12억 원을 훌쩍 넘는 고가주택으로, 당시 본인은 비과세라고 생각하여 1억 9천만 원을 납부하였습니다(판결문을 보면 양도가 35억 원 정도입니다). 하지만 앞서 말씀드린 대로 세대 기준 3주택으로 비과세 불가인 상황에서 당시(2019년) 양도세 중과까지 적용되어 과세당국은 1억 9천만 원이 아닌, 8억 원을 부과한 사례입니다.
당사자 부친은 이를 받아들이지 못하고 소송을 진행했으나 재판부는 “과세 정당"이라고 판결을 내렸는데요. 해당 판결문을 보면 ‘원고(사례의 부친)는 1세대 1주택자에 해당한다고 오인한 상태에서 주택을 양도한 것으로 보이기는 하나…(중략) 1세대 1주택자에 해당한다고 임의로 판단할 수 없다'라고 함으로써 과세당국의 8억 원 과세가 정당하다고 손을 들어줍니다.
놀라운 점은, 당시 세대 기준 주택 수 확인을 하기 위해 자녀 명의로 된 주택(주거용 오피스텔)에 대한 실사를 진행한 것인데요. 구체적으로 해당 오피스텔 임차인을 만나서 전세로 거주하고 있는 점을 확인한 점, 자녀 명의의 교통카드 및 신용카드 사용내역을 분석하여 부친과 한집에서 거주하고 별도의 주거비용을 지급하지 않은 점 등을 모두 다 파악하였다는 점입니다.
따라서 세대 기준 주택 수를 줄이기 위해 소개해 드린 사례처럼 어설프게 주민등록 분리만 해서는 안 될 것이며, 매각 전 미리(약 2~3개월 전 이상 넉넉하게) 주민등록 분리는 물론 실제 생계도 달리해야 한다는 것입니다.
물론 과세당국의 행정력 한계로 모든 주택 양도 신고에 대해 이렇게 파악할 수는 없겠지만, 최근에는 이러한 세대 분리 관련하여 세무조사가 늘어나고 있는 만큼 꼭 유의하시기를 바랍니다.
이렇듯 1세대 1주택 비과세는 얼핏 보면 굉장히 단순하고 쉬워 보일 수 있겠으나, 막상 세대 기준 주택 수에서 외형과 실질을 모두 갖춰야 한다는 점을 꼭 기억하시기를 바랍니다. 이상의 내용을 바탕으로 다음 시간에는 2주택자가 받을 수 있는 비과세 종류(이사, 혼인, 봉양, 상속 등)에 대해 하나하나 살펴보겠습니다. 감사합니다.
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*본 콘텐츠의 내용은 2024년 10월 30일을 기준으로 작성되었음을 안내드립니다.
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