[절세 전문가 제네시스박 칼럼] 상생임대주택 비과세 특례
최근, 그리고 내년 2025년 상반기까지 가장 중요한 절세 전략 하나를 꼽으라고 한다면 저는 ‘상생임대주택 비과세 특례’라고 말할 것입니다.
상생임대주택 비과세 특례란?
이 제도는 양도세 비과세를 받기 위해 필요한 2년 거주 요건을 면제해 주고, 동시에 양도가 12억 원 초과 고가주택에 있어서 역시 2년 거주 요건 없이도 최대 40% 장기보유특별공제를 가능하게 하는 제도입니다.
특히, 관련 시행령 개정으로 해당 제도는 26년 12월 31일까지 사용이 가능합니다. 따라서 이 전략은 지금도 유용합니다. 특히 과거 취득 당시 조정대상지역이었는데 2년 거주를 못 한 경우, 그리고 비조정대상지역 물건이지만 양도가가 12억 원을 초과하는 고가주택 비과세라면 꼭 이 제도를 활용해서 절세하시기를 바랍니다.
예를 들어 취득가 10억, 양도가 20억, 단독 명의 그리고 10년 보유했다고 가정하겠습니다. 취득 당시 조정대상지역인 경우 반드시 2년 이상 거주해야 비과세가 가능한데요, 만약 2년 거주를 하지 않았다면 비과세가 안 되므로 이때 양도차익 10억 원에 대한 양도세는 약 3.29억 원이 나옵니다. (필요경비, 공동명의 여부 등에 따라 다름)
하지만 이를 상생임대주택 비과세 특례를 적용하면 2년 거주 없어도 비과세가 가능하고, 특히 12억 원 초과분에 대해 40% 장기보유특별공제가 적용되므로 양도세를 약 0.77억 원까지 떨어뜨릴 수 있습니다. 이에 대한 세부담 차이는 약 2억 5천만 원에 육박하니 상당히 유리한 전략이죠?
상생임대주택 비과세 특례란?
이러한 상생임대주택 비과세 특례를 받기 위해서는 다음 세 가지 요건을 준수해야 합니다.
첫째, 해당 주택을 취득한 후 ‘직전 임대차계약’을 체결해야 하며 이는 최소 1년 6개월이어야 합니다.
따라서 세를 끼고 매수했거나, 분양권이 신축 아파트로 준공되기 전에 맺은 임대차계약은 직전 임대차계약으로 인정되지 않습니다. 물론 이런 경우라 하더라도 그 이후 임대차계약을 맺으면 직전 임대차계약에 해당하고 그 이후 상생 임대차계약까지 체결해야 합니다.
둘째, 상생 임대차계약을 직전 임대차계약 대비 임대료 증액이 5%를 초과하지 않아야 하며, ‘26.12.31까지 체결 및 임대를 개시해야 합니다.
앞서 말씀드린 직전 임대차계약을 체결하였다면 이후 상생 임대차계약을 ‘26.12.31까지 맺고 임대를 개시해야 합니다. 이번 시행령 개정으로 당초 ‘24.12.31까지였던 상생 임대차계약 기간은 2년 더 연장되었습니다.
따라서 ‘25년 상반기까지 직전 임대차계약을 최소 기간인 1년 6개월을 체결하고 이후 26년 말까지 다시 2년 이상 상생 임대차계약을 체결한 후 해당 상생 임대차계약이 종결되면 이후 해당 주택 매각 시 2년 거주 없이 비과세가 가능합니다.
셋째, 상생임대주택 비과세 특례는 특례 신청서를 제출해야 합니다.
상생임대주택은 별도의 계약서를 따로 작성하진 않지만, 추후 해당 주택을 매각한 후 양도세 신고기한인 2개월 이내에 관련 특례 신청서를 제출해야 합니다.
보시는 것처럼 신고인(양도자), 상생임대주택(양도주택)에 대한 정보와 함께 임대내역을 제출하게 되어 있습니다. 이때 해당 조건을 준수하면 2년 거주 없이 비과세가 가능하고 12억 원 초과분에 대해서도 절세가 가능하므로 꼭 잘 챙기시기를 바랍니다.
구체적으로는, 이미 조정대상지역에 위치한 주택을 취득하였는데 아직 2년 거주를 못 한 경우, 혹은 내년 상반기까지 조정대상지역에서 세를 끼고 매수한 경우를 들 수 있습니다.
또 하나, 조정대상지역 주택을 자녀에게 증여할 때 부담부증여가 아닌 일반증여를 하시고, 이에 대해 먼저 증여 취득세를 부담하게 한 후(명의이전), 이후 곧바로 임대하고 해당 임대보증금으로 증여세를 충당한다면 꽤 좋은 증여 전략까지 나올 수 있습니다. (물론 조정대상지역 및 공시가 3억 이상인 경우 12% 증여 취득세율이 부담이긴 합니다)
이렇듯 상생임대주택 비과세 특례는 잘만 활용하면 세부담도 크게 줄이면서 좋은 물건을 증여받을 때 활용하기도 좋습니다. 따라서 이에 관한 공부를 충분히 하시고 관련 요건을 하나하나 잘 갖추셔서 추후 매각 시 혜택을 받는다면 자산 형성에 큰 도움이 되실 것입니다. 적어도 2025년 상반기까지는 직전 임대차계약을 맺어야 한다는 걸 꼭 기억하세요! 감사합니다.
위 네임카드를 클릭하면 삼삼엠투 제휴 페이지에서 [제네시스박 1:1 멘토링]을 신청할 수 있습니다.
*본 콘텐츠의 내용은 2024년 12월 4일을 기준으로 작성되었음을 안내드립니다.
*외부 필진의 기고 내용은 삼삼엠투의 운영 방향과 다를 수 있습니다.
절세 전문가 제네시스박 칼럼
