[절세 전문가 제네시스박 칼럼] 주택임대사업자, 오해와 진실 3가지
임대업에 관심이 있는 분들이라면 한 번쯤 ‘주택임대사업자를 본격적으로 해볼까?’ 하는 생각을 하셨을 것입니다. 세제 혜택도 있고 무엇보다 ‘주택수 제외’가 가능하다고 하니 이를 통해 자산을 늘려도 괜찮지 않을까 생각하는 것입니다.
하지만 주택임대사업자는 그렇게 쉽고 단순한 제도가 아닙니다. 심지어 하지 않아도 되는 것을 하고 나서 나중에 후회하는 경우도 많이 보았습니다. 주택임대사업자, 어디까지가 진실이고 과연 유리한 점은 무엇일까요?
1. 지자체 등록은 의무사항이 아니라 선택사항입니다.
생각보다 많은 분들이 지자체 등록을 의무사항이라고 알고 계시는데요. 절대 그렇지 않습니다.
보시는 것처럼 상가, 사무실과 같은 일반임대는 세무서 등록이 의무이며 별도의 지자체 등록은 없습니다. 우리가 관심 갖는 주택임대는 부부합산 주택수를 기준으로 과세대상에 해당할 경우 세무서 등록이 의무지만 지자체 등록은 어디까지나 ‘선택 사항’입니다.
이때 과세대상을 판단하는 부부합산 주택수 기준은 아래와 같습니다.
예를 들어 1주택인 상태에서 비고가 주택 월세거나 설령 고가주택이라도 전세 임대를 하고 있다면 과세대상에 해당하지 않으므로 세무서 등록을 할 필요가 없습니다. 2주택 전세 역시 마찬가지입니다.
다만 주택임대소득이 비과세라 하더라도 지자체 등록을 하는 순간 10년 의무임대, 보증보험, 부기등기 등 각종 의무사항이 발생합니다. 그에 반해 세제혜택은 미미하거나 전혀 받지 못할 수도 있으므로 주의가 필요합니다.
2. 아파트 신규등록은 여전히 불가한 상황입니다.
지난 2020년 7.10 대책 이후 아파트 신규등록은 여전히 불가능한 상황입니다. 따라서 현재는 비아파트만 등록이 가능한데 대표적으로 빌라, 오피스텔 등이 해당합니다.
해당 주택을 지자체와 세무서 등록할 경우 의무임대기간 10년을 채워야 하며, 의무임대기간에서 재계약을 할 때에는 5%를 초과하지 않는 범위 내에서 임대료 증액을 해야 합니다. 여기에 부기 등기 등 각종 의무사항이 뒤따르는데 이를 미준수할 경우 세제혜택을 받지 못함은 물론, 거액의 과태료까지 물어야 할 수 있으니 주의 바랍니다.
보시는 것처럼 주택임대사업자는 임대차 계약 시, 계약 후 그리고 매각 시 각종 의무사항을 준수해야 합니다. 괄호 안에 있는 금액은 이를 어길 시 부과할 수 있는 과태료 최대 금액입니다. 그리고 세제 혜택은 별개입니다.
즉, 임대료 증액제한 준수의무(5% 이내 증액)를 저버릴 경우 최대 3천만 원 이하 과태료가 나오며, 양도세 중과배제, 종부세 합산배제 및 거주 주택 비과세 특례와 같은 세제혜택을 못 받을 수도 있다는 의미입니다. 따라서 이에 대한 학습이 충분히 되지 않는 경우에는 가급적 주택임대사업자 등록을 저는 권하지 않습니다.
3. ‘주택수 제외’는 단계별로 모두 다르므로 주의하셔야 합니다!
그럼에도 불구하고 많은 분들이 “주택임대사업자 등록하면 주택수 제외잖아요?” 하시는 경우를 많이 보았습니다만, 이게 꼭 맞는 것은 아닙니다.
우선 취득세의 경우 신축이면서 공동주택(오피스텔 등)의 경우 ‘감면’ 혜택이 있습니다. 여기에 최근 발표된 소형주택의 경우 취득세 주택수가 제외되긴 하지만 완전히 제외되는 건 아니고 기존 보유한 주택을 기준으로 취득세 주택수가 결정됩니다. 즉, 이미 2주택이 있는 상태에서 소형주택을 취득하면 기존 2주택을 기준으로 취득세율이 결정된다는 의미입니다. 게다가 이는 27년까지 한시적 제외인데, 최근 시국을 고려할 때 정권이 바뀐다면 이마저도 장담하긴 힘들어졌습니다.
종부세에 있어서는 시행령 개정으로 소형주택에 대해 주택수 제외가 가능합니다. 하지만 이 역시 시행령 개정사항으로, 언제든지 변경될 수 있습니다.
마지막으로 가장 관심이 많고 혜택이 큰 ‘양도세 주택수 제외’의 경우 보도자료나 언론에서만 말이 나왔을 뿐, 관련된 개정사항이 전혀 없습니다. 따라서 이 경우에는 기존에 있던 ‘주택임대사업자 거주주택 비과세 특례’만 적용될 것으로 보입니다. 이는 주택임대사업자가 2년 이상 거주한 주택을 양도할 때, 요건을 갖춰 등록한 임대주택은 주택수에서 제외하는 것으로 해당 요건 중 하나라도 미준수 시 주택수가 포함되어 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
따라서 이상의 내용을 살펴볼 때, 주택임대사업자 등록은 매우 신중해야 하고 명확한 목표를 가지고 계셔야 합니다. 다음 시간에는 이에 대한 내용을 다뤄 보도록 하겠습니다. 잊지 마세요. 주택임대사업자는 어디까지나 ‘선택사항’입니다. 감사합니다.
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*본 콘텐츠의 내용은 2024년 12월 18일을 기준으로 작성되었음을 안내드립니다.
*외부 필진의 기고 내용은 삼삼엠투의 운영 방향과 다를 수 있습니다.
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