[절세 전문가 제네시스박 칼럼] 임대업 구분과 자산관리
부동산 자산관리는 크게 두 가지가 있습니다. 하나는 시세차익, 다른 하나는 수익형 부동산이 그것입니다. 시세차익형은 상승장에서 큰 폭의 수익을 볼 수 있지만, 반대의 경우라면 상당한 손실을 볼 수 있습니다. 그에 반해 수익형은 매월 나오는 월세 현금흐름을 통해 안정적인 수익을 볼 수 있고, 장기 보유 시 일정 수준 이상의 시세차익까지도 볼 수 있어 유리합니다.
그중에서도 단기임대는 임대기간 설정에 있어서 자유롭고 조건만 맞으면 상대적으로 높은 수익률을 올릴 수 있다는 장점이 있습니다. 쉽고 저렴하게 접근할 수 있다는 점도 매력적입니다.
하지만 늘 그렇듯이 ‘소득 있는 곳에 세금 있다'는 말, 아시죠? 그렇다면 이러한 단기임대는 어떤 세금이 발생하고 무엇을 주의해야 할까요? 합법적으로 이를 절세하려면 알아둬야 할 팁들은 무엇일까요?
가장 먼저 임대사업에 대한 구분이 첫 번째입니다.
임대사업의 구분
아래 (그림 1)에서 보시는 것처럼, 임대사업은 크게 ‘일반임대'와 ‘주택임대'로 구분합니다. 일반임대는 비주거용, 예를 들어 상가, 사무실 등 업무용이며 이에 대해서는 모두 세무서 등록을 하고 관련 내용을 성실히 신고 납부해야 합니다.
우리가 관심 있는 부분은 그 외 나머지인 ‘주택임대'입니다. 주택임대는 다시 등록 임대주택과 미등록 임대주택으로 나뉘는데, 이때 등록/미등록 구분은 지자체(지방자치단체, 즉 시청 또는 구청 등) 등록으로 구분합니다. 흔히 말하는 ‘주택임대사업자’를 의미하며, 어디까지나 지자체 등록은 선택사항입니다.
그렇다면 세무서 등록은 어떨까요? 일반임대는 모두 등록해야 하는데 주택임대 역시 그래야 할까요? 꼭 그런 것은 아닙니다. 주택임대소득에 대해 세금을 부담해야 하는 과세 대상자인 경우에만 세무서 등록이 의무이지, 그 외는 굳이 등록하지 않아도 무방합니다.(이에 대한 구체적인 내용은 추후 다룹니다.)
다시 주택임대로 돌아와서, 만약 주택임대사업자로 등록했다면 원래는 민간단기와 준공공장기로 구분하는데, 단기임대사업자 제도는 폐지되었으며 현재는 ‘장기일반민간임대주택' 제도만 남아있습니다. 아파트는 신규등록이 불가한 상황입니다. 이에 대해서는 일부 세제혜택이 있긴 하나, 준수해야 할 공적의무사항이 더 클 수 있기에 신중하게 접근하셔야 합니다.
이렇듯 임대사업은 크게 일반임대와 주택임대로 구분되며, 주택임대는 다시 지자체 등록 여부에 따라 달라집니다. 세무서 사업자등록은 일반임대는 모두, 주택임대는 과세 대상자만 해당하기에 반드시 이에 대한 구분을 하시는 것이 먼저입니다.
명의에 따른 과세방식 차이
자, 이제 여러분이 수익형 부동산을 보유하고 있거나 혹은 이에 대해 관심이 있을 때, 어떤 임대업을 하고 있으며 사업자등록은 어떻게 해야 하는지 큰 틀에서 감이 오시죠?
이제 더 중요한 문제로 넘어가겠습니다. 그렇다면 이러한 임대업을 진행할 때 개인 명의로 하는 것이 좋을까요, 아니면 법인 명의로 하는 것이 더 유리할까요? 이에 대해서는 부동산 자산관리를 한다면 반드시 한 번쯤은 꼭 짚고 넘어가야 하는 매우 중요한 주제라 할 것입니다. 그 이유는 어떤 명의로 임대업을 하는지에 따라 과세체계가 완전히 달라지기 때문입니다.
예를 들어, 주택임대를 하고 월세를 받는다고 가정해 볼까요? 이때 발생하는 월세를 개인 명의로 받는다면 이에 대해서는 소득세로 분류되고, 소득세 중 ‘사업소득'으로 과세가 됩니다. 소득세는 ‘개인소득세'의 줄임말로, 개인이 벌어들인 소득에 대해 이자/배당/사업/근로/연금/기타/양도/퇴직소득, 이렇게 8가지로 구분하여 과세합니다.
반면 주택임대에서 발생하는 월세를 법인 명의로 받는다면 이때는 법인세가 과세되는데 이는 ‘법인소득세'의 줄임말로, 해당 법인이 벌어들이는 모든 소득에 대해 과세하는 방식을 취합니다. 이를 조금 어려운 말로 ‘포괄주의'라고 하며 소득세의 ‘열거주의'와 구분됩니다.
‘아니, 내가 단기임대로 월세 좀 받겠다는데, 뭐가 이렇게 어려워?’ 아마 이렇게 생각하시는 분들이 분명 계실텐데요, 만약 이에 대해 대비를 하지 않고 무턱대고 진행했다가는 생각지도 못한 부분에서 지출이 발생할 수 있습니다.
예를 들어 전업주부가 단기임대 등을 통해 소득을 일으켰는데 개인 명의로 했다고 합시다. 처음에는 수익이 발생해서 좋을지 몰라도 이에 대해 5월 종합소득세 신고를 하면 당해 11월에 건강보험공단에서 ‘피부양자 박탈'이라는 안내를 받고 지역가입자 전환이 되어 생각지도 못한 건보료 폭탄을 내야 할 수 있습니다.
이 몇 줄 되지 않는 내용에 임대업에 대한 구분은 물론, 명의 선정 그리고 과세방식(열거주의 vs 포괄주의)까지 모두를 이해하셔야 합니다. 따라서 처음에는 조금 어렵고 딱딱하게 느껴질지 몰라도, 여기에서 설명해 드리는 내용을 하나하나 차분하게 따라오신다면 임대업 관련 세금에 대해 이를 바라보시는 시각이 상당히 넓혀질 것입니다.
그래서 뭐가 좋냐고요? 다시 원점으로 돌아갑시다. 부동산 자산관리에는 시세차익형과 수익형이 있습니다. 이중 수익형은 앞으로 더 관심을 받고 인기를 얻을 가능성이 높습니다. 수익형 부동산, 잠깐 하고 그만두실 거 아니시죠? 따라서 처음에는 조금 어렵고 생소하더라도 제가 설명드리는 내용을 차분하게 잘 따라오시면 분명 이를 활용하는 데에 ‘절세'라는 큰 무기를 장착하시게 될 것입니다.
앞으로, 주택임대 중심의 도움 되는 콘텐츠를 제공토록 하겠습니다. 많은 관심 바라며, 계속해서 다음 칼럼으로 뵙겠습니다. 감사합니다.
*본 콘텐츠의 내용은 2024년 6월 21일을 기준으로 작성되었음을 안내드립니다.
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