[절세 전문가 제네시스박 칼럼] 주임사 거주주택 비과세 유의사항 4가지
비과세는 절세전략 중 가장 좋은 방법입니다. 거액의 세금을 한 푼도 안 낼 수 있기 때문입니다. (단, 양도가액 12억 초과인 고가주택 비과세는 일부 부담) 하지만, 이렇게 좋은 방법이라면 그렇게 쉽게 되는 것은 아니겠죠? 그만큼 요건이 까다롭고 주의가 필요합니다. 비과세가 되지 않을 경우 그 자체로도 타격이 크고, ‘괜히 팔았네…’ 하는 경우도 많기 때문입니다.
주택임대사업자가 활용할 수 있는 거주주택 비과세 특례, 어떤 점이 유리하고 조심해야 하는 점은 무엇인지 살펴봅니다!
먼저 주택임대사업자가 거주주택 비과세하려면 비과세하고자 하는 주택에서 반드시 ‘2년 이상 거주’해야 합니다.
간혹, “비조정대상지역이니 거주하지 않아도 괜찮나요?” 라고 질문하시는 경우가 있는데, 그렇지 않습니다. 해당 제도의 취지가 주택임대사업자가 거주하고 있는 주택 외 나머지 주택은 모두 임대주택으로 등록하는 것을 유도하고 있기 때문입니다.
즉, 가급적 많은 주택을 임대주택으로 등록해서 정부의 관리도 받으면서 의무임대기간 중에는 5% 임대료 증액 등 임차인에게 각종 편의를 제공하면, 임대사업자가 거주하고 있는 주택에 대해서는 ‘비과세’라는 특혜를 주겠다는 것이죠. 따라서 비과세하려는 주택은 반드시 2년 거주를 해야 합니다.
다음으로, 다른 비과세 특례와 ‘중첩적용’도 가능합니다.
예를 들어 부득이한 경우 거주주택에서 2년 거주를 하지 못했다거나 혹은 세대 구성원 중 일부가 거주 요건을 충족하지 못한 경우 ‘상생임대주택 비과세 특례’를 결합해서 거주주택 비과세할 수도 있습니다.
상생임대주택 비과세 특례란, 직전 임대차계약 대비 5%를 초과하지 않는 범위 내에서 상생 임대차계약을 26.12.31까지 맺어야 하는데, 이때 중요한 것은 해당 주택을 취득한 후 맺은 임대차계약이 직전 임대차계약으로 인정받을 수 있다는 점입니다.
따라서 세를 끼고 취득한 물건, 혹은 분양권 상태에서 임대차계약을 맺고 이후 잔금을 한 경우에는 직전 임대차계약이 인정되지 않습니다. 물론 이후 맺은 임대차계약은 직전, 다시 여기에서 5%를 초과하지 않음으로써 상생 임대차계약 인정도 가능하나 주어진 기한이 26.12.31까지이므로 유의하셔야 합니다.
또한, 거주주택 외에는 모두 임대주택으로 등록해야 하는데 만약 거주주택 외 미등록 주택이 한 채가 있고, 이 둘 간에 일시적 2주택 비과세 요건이 충족된다면 이 역시 거주주택 비과세 특례와 일시적 2주택 비과세를 중첩 적용하여 혜택을 받을 수도 있습니다.
세 번째는 등록임대주택 요건을 잘 준수해야 합니다.
앞서 거주주택은 전 세대원이 2년 이상 거주해야 한다고 말씀드렸는데요, 마찬가지로 등록임대주택 역시 깐깐한 요건을 모두 충족해야 합니다. 즉, 지자체와 세무서 2곳 모두 등록해야 하고, 임대개시 당시 기준시가 6억 원(수도권 밖은 3억 원) 이하여야 하며, 의무임대기간을 준수해야 하고(등록 시기마다 다소 다름, 그림 1 참조), 의무임대기간 내에는 5% 임대료 증액을 철저하게 준수해야 합니다.
주변 실수 사례를 보면 사소한 이유로 비과세를 놓친 경우를 많이 봅니다. 가령 지자체는 등록했는데 세무서 등록을 못 한 경우, 5% 임대료 증액을 불과 몇천 원 차이로 어긴 경우, 임대개시 당시 이미 기준시가를 초과한 경우 등입니다.
실제 어떤 분은 거주주택 1채, 등록임대주택 2채(소형 오피스텔)를 보유 중이었는데 해당 오피스텔 등록을 지자체만 함으로써 요건 미충족, 그 결과 양도차익 10억 원 중 무려 7억 원을 세금으로 추징당한 경우가 있었습니다. 당시에는 양도세 중과가 시행 중이었던 시기라 이렇게 세부담이 커진 것이었는데요, 그만큼 주의를 요합니다.
마지막으로, 주택임대사업자 거주주택 비과세 특례는 ‘평생 1회’입니다.
따라서 가급적 양도차익이 큰 거주주택에 대해 비과세하거나 여의치 않다면, 등록임대주택을 모두 매각하고 남은 1채에 대해 1주택 비과세를 하는 것이 더 유리할 수 있습니다. 1세대 1주택 비과세 등의 경우에는 횟수 제한 없이 언제든지 가능하며, 전체 양도차익을 그 대상으로 하기 때문입니다.
예를 들어 (그림 3)의 경우에는 거주주택 양도차익 5억 원에 대해 비과세하고, 이후 임대주택을 1주택 비과세할 경우 양도차익 3억 원에 대해서만 비과세가 가능합니다.
거주주택을 매각하고 남은 임대주택이 1주택 비과세를 할 경우, 직전 거주주택 매각 이후 양도차익에 대해서만 비과세가 가능하기 때문입니다. 따라서 이 경우는 총 8억 원에 대해 비과세 혜택을 보았다고 할 수 있습니다.
반면 (그림 4)의 경우에는 거주주택과 등록임대주택을 동시 보유하는 기간 동안 임대주택 양도차익이 더 크기 때문에 결과적으로 거주주택 2억 원, 임대주택 3억 원, 총 5억 원에 대해서만 비과세 효과가 가능합니다.
따라서 이 경우는 거주주택 비과세를 하지 않고 거주주택에 대해서는 일반과세로 매각, 이후 임대주택은 1주택 비과세를 해서 총 8억 원에 대해 비과세하는 것이 유리하지만, 거주주택 비과세 특례를 원칙상 비과세 여부를 선택할 수가 없습니다. 그러므로 해당 주택을 매각하기 전, 다른 방법이나 혹시 비과세가 되는지 꼼꼼하게 따진 후에 진행하는 것이 필요합니다.
이렇듯 주택임대사업자 거주주택 비과세 특례는 내용도 어렵고 확인해야 하는 요건도 상당히 까다롭습니다. 이러한 이유로 주택수가 많지 않다면 가급적 다른 주택을 매각하고 남은 1주택에 대해 비과세하거나, 부득이한 경우로 이 방법을 활용하셔야 한다면 반드시 2명 이상 세무대리인(세무사 등)과 사전 점검 후 진행하시길 권합니다.
다음 시간에는 법인 명의로 임대소득을 받을 때 세금은 어떻게 되는지 그리고 유의사항은 무엇인지 살펴보겠습니다. 감사합니다.
*본 콘텐츠의 내용은 2025년 1월 22일을 기준으로 작성되었음을 안내드립니다.
*외부 필진의 기고 내용은 삼삼엠투의 운영 방향과 다를 수 있습니다.
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