[절세 전문가 제네시스박 칼럼] 명의분산과 건강보험료
부동산 절세에 있어서 가장 좋은 건 ‘분산’입니다. 즉 나눠야 세금도 줄일 수 있습니다.
예를 들어 증여세의 경우 미리 증여하는 것이 유리한데, 10년마다 새롭게 생기는 증여재산 공제 때문입니다. 우리가 잘 알고 있는 미성년자 2천만 원, 성년 자녀 5천만 원 등이 여기 해당합니다. 이는 기간(시간)을 분산한 절세효과입니다.마찬가지로 명의를 분산해도 좋습니다. 한 사람이 아닌 여러 사람이 증여해도 증여세가 줄어들고, 양도세에서는 공동명의를 하면 역시 세금을 줄일 수 있습니다.
이렇듯 부동산 절세에 있어서는 명의 또는 기간 등을 분산하는 것이 매우 중요합니다. 당연히 단기임대와 같은 임대소득 역시 명의를 분산하면 절세가 가능합니다.
하지만 조심하세요. 비록 세금은 아니지만 명의분산으로 인해 뜻하지 않은 ‘건보료(건강보험료) 폭탄'을 맞을 수도 있기 때문입니다. 아래 사례를 통해 구체적인 내용을 살펴봅니다.
세금 줄이는데 왜 건보료 폭탄을?
혹시 아래 그림 기억나시나요? 지난번 칼럼에서 살펴본 내용인데요, 주택임대소득은 ‘부부합산 주택수'가 중요하고, 이렇게 하면 3번 주택은 A씨 부부가 아닌 자녀 명의 주택이므로 제외가 되어 세금을 줄일 수 있다고 말씀드렸습니다.
이번에는 자녀가 아닌 A씨 부부 임대소득에 조금 더 집중해 봅시다. 일단 부부합산 기준 주택수가 2채(1번 + 2번)이므로 월세에 대해 모두 과세가 됩니다. 그렇다면 구체적인 세부담은 어떻게 될까요?
먼저 A씨는 보유주택이 1번(100%) 그리고 2번(50%)이므로 여기에서 발생하는 월세에 대해 과세가 되는데 수입금액은 1년 모두 월세 100만 원으로 동일하다고 가정할 때 1,800만 원이 됩니다. 계산 과정은 다음과 같습니다.
● 1번 주택 = 100만 원 * 12개월 * 지분 100% = 1,200만 원
● 2번 주택 = 100만 원 * 12개월 * 지분 50% = 600만 원 (명의분산 절세효과)
● 총 수입금액 = 1,800만 원 (2천만 원 이하 분리과세 또는 종합과세 중 선택 가능)
보시는 것처럼 2번 주택이 공동명의이므로 수입금액이 줄어들고 그 결과 수입금액의 총합이 1,800만 원으로 2천만 원 이하가 되어 분리과세 또는 종합과세 중 선택이 가능합니다. (1,800만 원 자체가 부담해야 하는 세금이 아닙니다.)
이때 부담해야 하는 세금은 분리과세를 한다면 1,800만 원에서 필요경비 50%(수입금액 2천만 원 이하, 지자체 미등록 가정)를 적용하여 차감 후 900만 원이 되고, 다른 종합소득 금액이 연간 2천만 원 이하라면 기본공제금액 200만 원을 다시 차감하여 700만 원이 된 후, 분리과세 세율인 14%(지방세 포함 15.4%)을 적용해 98만 원(지방세 포함 107.8만 원)이 나옵니다. 만약 종합과세가 된다면 어떻게 될까요? 이건 당사자인 A씨의 다른 소득을 ‘모두' 알아야 합니다. 따라서 현재는 계산이 불가합니다. (추후 기회가 되면 보여드리겠습니다.)
반면 A씨의 배우자는 어떨까요? 역시 계산 과정은 동일합니다.
● 2번 주택 = 100만 원 * 12개월 * 지분 50% = 600만 원 (명의분산 절세효과)
● 총 수입금액 = 600만 원 (2천만 원 이하 분리과세 또는 종합과세 중 선택 가능)
똑같이 세금 계산을 해볼까요? 총 수입금액 600만 원에서 필요경비 50% 즉 300만 원을 제외합니다. 그럼 300만 원이 남죠? 여기에 기본공제금액 200만 원을 적용하겠습니다. A씨 배우자는 전업주부라서 다른 소득이 없고, 해당 주택은 지자체 등록하지 않은 미등록임대주택이라고 가정한 결과입니다.
그 결과 300만 원에서 200만 원 공제금액을 제외하면 100만 원이 남습니다. 이에 대해 분리과세로 신고하면 역시 부담해야 하는 세금은 14만 원(지방세 포함 15.4만 원)이 됩니다.
단순하게 계산해서 A씨는 한 달 받는 월세가 150만 원(1번 주택 100% + 2번 주택 50%)인데 내야 하는 세금은 대략 100만 원이고, A씨 배우자는 받는 월세가 50만 원(2번 주택 50%)인데 내야 하는 세금이 15.4만 원이니 나쁘지 않은 것 같습니다. 하지만 문제는 그다음입니다.
A씨가 직장인이라면 건보료 이슈는 없습니다. 계속해서 직장가입자를 유지할 수 있고, 설령 임대소득이 발생하더라도 비용을 차감한 ‘소득금액’이 연간 2천만 원을 넘지 않기 때문입니다(사례의 경우 소득금액은 900만 원).
반면 A씨의 배우자는 건보료가 이슈입니다. 현재 아무 소득이 없는 피부양자인데 주택임대의 경우 비록 사업자등록을 하지 않더라도 소득이 발생해서 세금이 나오면 지역가입자로 전환이 됩니다. 사례의 경우 소득금액 100만 원, 이에 대한 세금이 15.4만 원이 나왔으므로 가령 ‘24.5월에 종합소득세 신고를 했다면 같은 해 11월, 즉 ‘24.11월에 지역가입자 전환이 될 것입니다.
(그림 2)는 국민건강보험법 시행규칙 중 일부인데, 피부양자 자격 유지 중 사업소득의 합계액이 연간 500만 원 이하라면 사업소득이 없는 것으로 보아 피부양자 자격을 유지할 수 있다고 되어 있습니다. 하지만 단서 조항으로 '부동산업에서 발생하는 소득 중 주택임대소득이 있는 경우는 제외'한다고 되어 있으므로 앞에서 살펴본 주택임대소득이 발생한 A씨 배우자는 피부양자 자격 유지를 할 수 없습니다.
그 결과, 보유 중인 재산(부동산, 자동차 등)에 대해 점수화를 매겨 보험료를 부과하게 되고, 별도의 근로소득을 받거나 급여를 지급하는 자가 아니므로 지역가입자로 전환이 됩니다. 앞서 A씨 배우자가 받는 월세는 실질적으로 50만 원(2번 주택의 절반)인데, 건보료가 10만 원만 나오더라도 수익률은 크게 줄어들겠죠?
건보료 폭탄을 피할 방법은?
그렇다면 혹시 이걸 해결할 방법은 없을까요? 크게 두 가지 방법을 시도해 볼만합니다.
첫 번째 방법은 부부 중 한 명에게 소득을 몰아주는 것입니다. 사례에서는 A씨 배우자 소득을 남편인 A씨에게 몰아주는 것이죠.
이렇게 하는 이유는 A씨가 직장가입자이기 때문에 임대소득이 발생하더라도 계속해서 직장가입자를 유지할 수 있고, 소득금액 2천만 원이 넘더라도 보험료 증가가 그렇게 크지 않기 때문입니다.
하지만 보유 중인 주택의 지분대로 수입금액을 산정하는 것이 원칙이며, 만약 위 방법대로 하시려면 처음부터 해당 임대주택에 대한 사업자 등록 시(세무서) 동업계약서 손익분배비율을 어느 한 쪽에 모두 귀속한다고 명시를 해야 합니다.
그리고 그에 따라 모든 수입과 지출 역시 당사자 한 명(사례에서는 A씨)의 계좌로 운영해야 그나마 인정받을 수 있다는 점을 유념하시기를 바랍니다.
두 번째 방법은 스스로 직장가입자가 되는 것입니다.
현행 건보료 체제에서 직장가입자는 근로소득을 받는 근로자거나, 아니면 급여를 지급하는 사업자(즉 대표자, 사장님 등) 중 하나여야 합니다.
그런데 사례의 A씨 배우자는 아무런 소득이 없다가 임대소득이 발생하였고, 이는 근로소득에 해당하지 않고, 피부양자를 유지할 수 없는 데다가 직장가입자도 아니니 그 외 나머지인 지역가입자 전환이 된 것입니다.
따라서 임대하는 물건이 많다면 단기근로자라도 고용해서 급여를 지급하시거나 혹은 중장기적으로는 본인이 운영하는 법인에서 급여를 받으면 가장 유리하게 직장가입자를 유지할 수도 있습니다.
하지만 근로자 고용까지 하기에는 규모가 커야 하고, 법인을 운영하기에는 아무래도 주거용보다는 비주거용이 좀 더 적합하지 않을까 생각이 듭니다. 이에 대해서는 추후 별도 칼럼으로 상세히 살펴보겠습니다.
오늘 좀 양이 많고 다소 어려우셨을 텐데요. 이렇듯 임대소득은 세금 부과에 있어서도 어려운 내용 중 하나이고, 특히 건보료 등 파생되는 부분도 적지 않기에 처음부터 계획을 잘 세우셔야 합니다. 관련하여 계속해서 유용한 정보 전달해 드리도록 하겠습니다. 감사합니다.
*본 콘텐츠의 내용은 2024년 8월 2일을 기준으로 작성되었음을 안내드립니다.
*외부 필진의 기고 내용은 삼삼엠투의 운영 방향과 다를 수 있습니다.
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