[절세 전문가 제네시스박 칼럼] 앞으로 바뀌는 주택임대 3가지 사항
주택을 매수할 때는 취득세, 매각할 때는 양도소득세를 부담해야 합니다. 그리고 보유를 하고 있는 상태라면 보유세(재산세, 종부세 등)를 내면 되는데요, 사실 그렇게 하는 과정에서 주택을 전세나 월세를 주는 경우가 많습니다. 즉, 이 경우에는 주택임대소득세를 추가로 부담해야 하는데 이 역시 보유세처럼 매년 부담해야 하고 5월에 신고해야 하기에 ‘또 하나의 보유세’로 인식하고 대응하시는 것이 좋습니다.
그런데 이러한 주택임대 관련하여 최근 3가지 중요한 변화가 생길 것으로 보입니다. 이에 따라 해당 내용을 미리 알아두고 대응하는 전략이 매우 중요해졌는데요, 오늘은 이 세 가지 내용에 대해 살펴보겠습니다.
첫째, 주택임대사업자 거주주택 비과세 특례는 앞으로 평생, 계속해서 가능해집니다.
지난번 칼럼에서 주택임대사업자 거주주택 비과세 특례 적용 시 유의사항에 대해 말씀드렸는데요, 그중 하나가 바로 ‘평생 1회’였습니다. 하지만 최근 시행령 개정안에는 이러한 횟수 제한을 삭제할 것을 예고함으로써 주택임대사업자 거주주택 비과세 특례는 이론상 요건만 맞으면 다른 비과세처럼 계속해서 가능합니다.
다만, 직전거주주택 비과세와 함께 보유한 주택이 있다면 해당 주택 비과세를 할 때에는 전체 비과세가 아닌 일부에 대해서만 비과세 되는 건 여전히 동일합니다.
아래와 같이 거주주택 비과세를 연속적으로 받을 경우, 직전 거주주택을 매각하고 그 이후 양도차익에 대해서만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어 A주택에서 2년 거주를 하고 이를 매각할 때, 등록된 C, D주택은 요건을 갖출 경우 주택수가 제외되고(기준시가 6억 이하 등 세법상 ‘장기임대주택’ 요건을 갖춰야 하는데 즉, 단순히 등록했다고 제외되는 게 아닙니다) 그 결과 A주택은 양도차익에 대해 비과세가 가능합니다.
이후 B를 취득하고 다시 2년 거주를 하고(이때는 비조정이라도 거주 필요) 이를 다시 매각한다면 마찬가지 논리로 C, D는 요건을 갖추었으므로 주택수에서 제외가 되고, 이때 B양도차익은 A를 매각한 이후 발생한 양도차익에 대해 비과세가 가능한데 이때는 A와 B가 함께 보유한 기간이 없었으므로 B양도차익 전체에 대해 비과세가 가능합니다.
문제는 C 혹은 D 주택 비과세를 할 때입니다. 가령 C주택 의무임대기간이 종료되어 해당 주택임대사업자가 직접 거주가 가능하다고 할 경우, 마찬가지로 C주택을 거주주택으로 만들고 이를 2년 거주 후 매각한다면 등록한 D주택이 주택수가 제외되어 비과세가 가능합니다.
다만, 이미 거주주택 비과세 특례를 받았던 A와 B주택을 보유했던 시기, 즉 그림에서 C주택 노란색 부분 기간의 양도차익에 대해서는 비과세가 되지 않고 과세가 됩니다. 이는 지나치게 과도한 혜택을 방지하기 위함으로, 남은 D주택을 1주택 비과세를 하더라도 동일하게 적용됩니다.
해당 제도는 시행령 개정 이후 양도하는 분부터 적용됩니다. 이는 ‘양도일’을 기준으로 적용되기에 시행령 개정 이전에 취득한 주택 역시 요건만 맞으면 얼마든지 혜택이 가능합니다. 지자체 및 세무서에 등록한 주택임대사업자이시고 거주주택 비과세 혜택을 받으실 분들은 양도 당시 관련 내용을 최종 확인 후 유리한 방향으로 진행하시기 바랍니다.
둘째, 고가주택 2주택자에 대해서는 앞으로 간주임대료에 대해 과세가 됩니다.
주택을 전세나 월세를 주고 임대소득이 발생한다면 이에 대해 과세가 되고 세금을 신고, 납부해야 합니다. 다만 과세대상 여부는 ‘부부합산 주택수’를 기준으로 한다고 저희 칼럼에서도 여러 번 말씀드렸는데요, 지금까지 부부합산 2주택인 경우에는 월세에 대해서만 과세가 되고 간주임대료에 대해서는 비과세가 되었습니다.
따라서 2주택인 경우 한 채는 거주, 다른 하나는 전세로 임대를 주거나 설령 2채 모두 전세를 주는 경우에는 아무리 고가주택이고 전세보증금이 높다고 하더라도 임대소득에 대해서는 세금이 부과되지 않았습니다. 하지만 앞으로는 이게 바뀔 예정입니다.
즉, 기준시가 12억 원을 초과하는 고가주택을 2주택 보유한 자가 전세보증금 합계액이 12억 원을 초과하면 그동안 비과세되었던 간주임대료에 대해 과세가 됩니다. 다만 26.1.1 이후 발생하는 소득분부터니까 올해는 해당하지 않습니다.
이 내용이 중요한 이유는, 아래에서 보시는 것처럼 주택임대소득에 대한 ‘절세 사각지대’가 점차 사라지고 있기 때문입니다. 이미 상가 등 비주거용 임대소득에 대해서는 모두 과세가 되고 있는데 주택 역시 장기적으로는 그와 유사하거나 동일하게 될 가능성이 높습니다. 이렇게 된다면 결국 성실납세 하는 것이 최선의 절세전략이 될 것입니다.
셋째, 6년 단기민간임대주택이 새롭게 도입됩니다.
6년 단기임대주택에 대해서는 이미 전부터 이야기가 나왔습니다만, 사실 그나마 구체적이라고 할 수 있는 내용이 나온 건 이번이 처음입니다.
아래와 같이 6년 단기민간임대주택의 경우 건설형과 매입형이 있는데 이중 일반적인 ‘매입형’을 중심으로 보시면 되겠습니다.
지자체 및 세무서 사업자등록이 필요하며, 임대기간은 최소 6년입니다. 그런데 공시가격 상한이 수도권은 기준시가 4억 원 그리고 비수도권은 2억 원으로 기존의 6억, 3억 대비 더 낮습니다. 그만큼 대상 주택이 줄어들겠죠?
특히, ‘조정대상지역 제외’라고 되어 있는 문구를 유의하셔야겠습니다. 즉 현재 조정대상지역인 강남 3구와 용산에 소재한 주택은 다른 요건을 모두 갖춘다고 하더라도 6년 단기민간임대주택으로 등록이 불가합니다. 설령 등록한다고 하더라도 양도세 중과배제, 종부세 합산배제와 같은 세제혜택은 불가하니 유의 바랍니다.
여전히 아파트는 등록이 불가하며, 특히 ‘25.6.4 이후 등록분부터 적용된다고 하니 이에 대한 더 구체적인 내용은 일단 기다려봐야 할 것입니다. 급한 게 아니라면 굳이 리스크를 안고 먼저 등록할 필요가 없다는 의미입니다.
이상에서 보신 것처럼, 주택임대사업자의 경우 거주주택 비과세 특례는 횟수 제한이 앞으로 사라지며, 6년 민간단기임대주택이 새롭게 도입됩니다. 또한, 주택임대사업자와 무관하게 향후 고가주택 2주택자는 간주임대료에 대한 부담이 커질 것으로 보입니다. 따라서 앞서 말씀드린 것처럼 주택을 통해 임대소득이 있는 경우라면 이에 대한 내용을 잘 숙지하시고 여러분 상황에 맞게 유리한 방향으로 활용하시는 것이 필요합니다.
우선 6년 단기임대주택은 등록에 좀 더 신중하시고, 거주주택 비과세 특례가 가능한 경우라면 이를 적극 활용하시는 것이 좋습니다. 고가주택 보유자라면 어차피 간주임대료가 과세될 바에는 차라리 현금흐름에서 더 유리한 월세 혹은 반전세로 임대수익을 일으키는 것이 더 좋을 것입니다.
이렇듯 부동산 세금은 살아있는 생물처럼 계속해서 변합니다. 삼삼엠투 칼럼을 잘 숙지하셔서 변화하는 부동산 세금과 절세전략을 계속해서 숙지하시기를 바랍니다. 감사합니다.
*본 콘텐츠의 내용은 2025년 3월 7일을 기준으로 작성되었음을 안내드립니다.
*외부 필진의 기고 내용은 삼삼엠투의 운영 방향과 다를 수 있습니다.
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