[절세 전문가 제네시스박 칼럼] 건물 취득 시 개인 명의 VS 법인 명의
모든 임대업자의 꿈, 바로 ‘건물주’ 아닐까요? 내 건물에서 정기적으로 들어오는 임대 수입이 있고, 필요하다면 일부 공간은 본인 사업을 해도 되고…생각만 해도 정말 즐겁죠? 이를 위해 임대수요, 건물의 입지, 매입 가격, 수익률 등 여러 가지를 고려해야 하는데요. 정말 중요한 결정사항이 한 가지 더 있습니다. 그건 바로 해당 건물 취득 명의를 개인으로 할지, 아니면 법인으로 할지입니다. 과연 어떻게 하는 것이 더 유리할까요?
첫째, 개인으로 하면 종합소득세(사업소득), 법인으로 하면 법인세가 과세됩니다.
예를 들어 10억 원 상당의 상가를 구매한다고 합시다. 여기에서 월세 500만 원을 받는다고 가정한다면 이 500만 원은 누구 돈일까요? 해당 상가를 개인으로 매입하면 해당 명의자의 개인 소득, 그렇지 않고 법인으로 구매한다면 해당 법인 소득이 됩니다.
이게 무슨 차이냐고요? 개인소득으로 인정받게 되면 ‘소득세’가 부과됩니다. 그렇지 않고 법인으로 소득을 받으면 이때는 ‘법인세’로 과세되는데, 둘의 과세체계는 완전히 다릅니다.
둘째, 타 소득이 많다면 개인으로 할 때 세부담이 커집니다.
만약 개인 명의로 상가를 취득하고 이에 따라 소득세가 부과된다면 다른 소득과 합산될 수 있습니다. 예를 들어 직장을 다니고 있는 A가 임대소득을 일으키기 위해 본인 명의로 상가를 취득하고 세를 주고 있다고 가정해 봅시다.
이때는 비주거용이므로 일반임대 사업자를 내야 하고(주택임대사업자가 아닙니다), 이미 받고 있는 근로소득과 상가 임대소득을 합산하여 매해 5월 종합소득세 신고를 해야 합니다. 즉, 회사에서는 1~2월에 연말정산을 하겠지만 그건 어디까지나 근로소득에 대한 정산일 뿐이고, 5월이 되면 여기에 임대소득(사업소득)을 더한 종합소득세 신고를 따로 해야 하는 것입니다.
이는 상가에서 받는 임대소득은 사업소득에 해당하고, 주택 임대소득과는 달리 ‘무조건 종합과세’ 대상이기에 그러합니다. 반면, 직장인 A가 회사에 다니면서 주택을 매각해서 발생하는 양도소득세에 대해서는 이를 합산하지 않으며, 만약 법인을 설립해서 상가를 취득하고 해당 상가 임대소득을 법인으로 받는다면 이는 법인소득에 해당하므로 개인 근로소득과는 합산되지 않습니다(직장 다니면서 법인 설립이 가능한 경우를 가정).
문제는 직장인 A가 고소득자일 때입니다. 가령 급여 수준이 4천 만 원 정도라면 15% 세율이 적용되므로 여기에 임대소득이 더해져도 최소 15% 정도를 부담하면 되지만, 만약 급여 수준이 1억 원으로 고액 연봉자라면 이미 적용되는 세율도 약 35% 구간일 것이고, 그 결과 동일한 임대소득이라도 연봉이 4천 만 원일때보다는 훨씬 더 많은 세부담을 해야 하는 것입니다.
이는 아래의 종합소득세율과 연관이 있는데요, 극단적으로 10억 이상 초고액 연봉을 받거나 다른 소득이 있는 분들이라면 월세 500만 원을 받더라도 최고세율 45%가 적용되어 임대료의 절반 정도가 세금으로 빠져나갈 수 있는 것입니다.
셋째, 법인으로 임대소득을 받으면 법인세로 분리할 수 있으나, 이를 개인 자금으로 가져올 때 다시 세금을 내야 합니다.
앞에서 보신 것처럼 개인 명의로 임대료를 받으면 고소득자일수록 세부담이 커질 수 있기에 법인 명의로 상가 건물을 취득하고 이를 법인 계좌로 받는다고 합시다. 그렇다면 개인 소득과는 완전히 분리되기에 일단은 세부담이 커지진 않는데요, 그렇다고 하더라도 문제가 있습니다.
예를 들어 월세 500만 원에 대출이자 등 부대비용이 200만 원이라고 한다면 순수 임대소득은 월 300만 원이 되고 연간으로 하면 3,600만 원이 되는데 이는 온전히 개인 것이 아닌 법인의 것이 됩니다. 이에 대해 법인은 법인세를 부담하는데요, 그렇게 하고도 남은 현금은 대표자의 급여나 배당 등으로 가져올 수 있습니다.
위 사례처럼 근로자 A가 설립한 법인이라면 일단 급여로 가져오는 것은 말리고 싶습니다. 회사에서 연말 정산을 하는 과정에서 급여를 2곳에서 받는다는 사실을 알게 될 것이고, 그 결과 법인 설립을 눈치챌 수 있어서입니다(적어도 급여를 두 곳에서 받으니 흔히 말하는 ‘딴짓’하는 것은 명백해집니다).
그렇다면 배당으로 가져오면 어떻게 될까요? 배당은 금융소득으로, 연간 2천만 원 이하는 15.4%의 세부담을 해야 하는데 이것만 하더라도 3백만 원이 넘고, 만약 2천만 원을 초과하면 다른 소득, 즉 직장인 A의 근로소득과 다시 합산되어 매년 5월 종합소득세 신고를 해야 합니다. 배당액이 클수록 세부담이 커지는 것은 당연합니다. 이렇듯 법인에서 한 번, 개인에서 다시 한 번 세금이 지출되기 때문에 이러한 이유로 법인 명의로 임대소득 받는 것을 꺼리시는 분들이 많습니다. 그렇다면 어떻게 하는 것이 좋을까요?
처음 시작은 개인명의, 이후 규모가 커지거나 익숙해지면 법인 명의 취득을 고려하세요!
주거용 위주로 임대소득을 일으키다가, 상가와 같은 비주거용 소득이 나오게 되면 별도 신고는 물론 부가가치세 이슈가 있어서 어려움을 겪는 경우가 많습니다. 부가가치세란 재화 혹은 서비스 거래 과정에서 발생하는 부가적인 이윤에 대해 붙는 세금인데 거래 내역 확인을 위한 목적이 큽니다.
예를 들어 월세 100만 원을 받는다면 보통은 부가가치세 별도이기 때문에 110만 원을 받는데, 이때 100만 원이 순수 임대소득이고 10만 원은 내야 할 부가가치세이므로 이를 잘 보관하고 있다가 6개월마다 신고, 납부를 해야 합니다.
따라서 처음 이를 접하면 생소하고 어려움을 겪을 수 있으니, 일단은 개인사업자로 먼저 시작하길 권합니다. 이후 규모가 커지고 사업을 확장한다거나, 특히 직원을 고용하게 된다면 이때는 법인으로 전환하거나 법인으로 취득하는 것을 저는 추천합니다.
다만 이는 일반적인 것으로, 반드시 이렇게 해야 한다는 것은 아닙니다. 실제 제 주변에는 고소득 전문자격사이고 수 천만 원의 월세를 받고 있지만 해당 수익을 마음대로 사용하고 싶다는 이유로 개인사업자로 월세 받는 것을 고집하시는 분이 계십니다.
반면 장기적인 관점에서 곧바로 법인으로 임대수익을 일으키고 이를 급여나 배당으로 가져오는 대신, 법인 유보금으로 쌓아두면서 더 규모가 큰 자산을 매입하려고 하시는 분도 계십니다.
개인적으로, 현재 부동산 시장 상황을 고려할 때 개인 명의로는 괜찮은 주택 하나를 보유함으로써 비과세로 세팅하고, 수익형 부동산은 비주거용으로 취득하되 법인명의로 한다면 거의 완벽하지 않은지 생각이 듭니다. 제 주변에도 그렇게 하신 분들이 많이 계시고 저 역시 궁극적으로는 그렇게 하려고 합니다.
아무쪼록 본인 상황에 맞게 명의를 잘 활용하시고 우량 부동산을 통해 성공적인 자산관리를 하시기를 바랍니다. 감사합니다.
*본 콘텐츠의 내용은 2025년 2월 13일을 기준으로 작성되었음을 안내드립니다.
*외부 필진의 기고 내용은 삼삼엠투의 운영 방향과 다를 수 있습니다.
절세 전문가 제네시스박 칼럼
