[절세 전문가 제네시스박 칼럼] 단기임대 등 수익형 부동산, 앞으로 더욱 중요해집니다!
부동산 재테크, 다들 관심 많으시죠? 그런데 어떻게 하면 이를 잘할 수 있을까요? 오늘은 이에 대한 이야기를 나눠 보고자 합니다.
부동산 재테크: 시세차익형과 수익형
부동산 재테크는 크게 두 가지 방식이 있습니다. 하나는 ‘시세차익형’, 다른 하나는 ‘수익형’입니다.
시세차익형은 말 그대로 해당 부동산 가격이 취득가 대비 상승함으로써 그에 따른 차익을 가져가는 구조입니다. 대표적으로 세를 끼고 주택을 취득하는 ‘갭투자'가 있고, 토지 개발에 따른 시세차익을 가져가는 ‘토지 투자’도 이에 해당합니다. 이때 중요한 세금은 ‘양도세'입니다. 말 그대로 시세차익에 따른 절세효과를 최대한 누려야 그 차익을 온전히 가져갈 수 있기 때문입니다. 그래서 주택 투자 시 비과세 전략을 다들 좋아하십니다.
시세차익형 투자를 했는데 잘되지 않는 경우는 크게 두 가지입니다. 하나는 해당 부동산 가격이 오르지 않아서, 다른 하나는 가격은 올랐는데 터무니없는 양도세 폭탄을 맞는 경우입니다. 대표적으로 ‘주택 양도세 중과’가 있는데요, 양도차익 10억 원일 때 3주택 중과에 해당하면 세부담만 대략 7억 원 이상을 해야 합니다. 당연히 이래선 안 되겠죠?
그렇다면 수익형은 어떨까요? 수익형은 부동산 자산을 임대하고 여기에서 발생하는 월세 등 현금흐름을 취하는 방식입니다. 매월 정기적으로 월세 등을 받을 수 있기 때문에 상대적으로 안정적입니다. 때에 따라서는 해당 자산 매각 시 적당한 시세차익도 챙길 수 있습니다.
수익형 부동산에서 가장 중요한 세금은 임대소득에 따른 ‘종합소득세’입니다. 만약 고액 연봉을 받는 고소득자라면 똑같은 임대소득을 받는다고 하더라도 상대적으로 세부담을 더 많이 해야 합니다. 다른 리스크는 고금리에 따른 수익성 악화입니다. 특히 최근 고금리 시장에서는 오히려 수익률이 마이너스가 된 경우도 있었는데요. 이럴 때는 일정 부분 손실을 감내하고서라도 더 보유해서 훗날을 기약할지, 아니면 임대 사업을 잠시 중단할지 고민해야 합니다.
수익형 부동산에 더 관심을 가져야 하는 이유
그렇다면 시세차익형과 수익형 중 어떤 부동산 투자가 더 좋은 것일까요? 이에 대해서는 정답이 없습니다. 이는 마치 ‘엄마가 좋아, 아빠가 좋아?’하는 질문과 다름없습니다. 따라서 각자 상황에 맞게, 더 잘하는 분야를 하시는 것이 좋습니다.
다만 앞으로는 ‘수익형 부동산'에 더 관심을 가지시는 것이 좋겠습니다. 이렇게 생각하는 이유는 세 가지가 있습니다.
첫째, 수익형 부동산 투자가 상대적으로 안정적일 수 있습니다.
앞서 말씀드린 대로 시세차익형은 반드시 해당 자산의 가격이 올라야 성공할 수 있는 투자입니다. 갭투자를 예로 들어볼까요? 생각보다 많은 분들이 매매-전세 갭 차이를 작게 들여 투자하면 좋은 투자라 생각하는데 절대 그렇지 않습니다. 갭투자는 반드시 해당 주택의 매매가격이 올라야 매각을 할 수 있습니다. 그렇지 않을 경우 역전세 리스크도 있으며 불필요한 보유세 등 세부담만 늘어날 수 있습니다.
그에 반해 수익형 부동산의 경우 수익률이 마이너스만 아니라면 어느 정도의 이익을 바로 취할 수 있으므로 더 유리할 수 있습니다. 물론 고소득자의 경우 세부담이 커질 수 있겠지만, 그렇다고 해서 수익(매출)의 모두가 세금으로 나가는 것은 아니기에 해볼 만합니다. 더 적극적으로 절세방안을 찾으시는 분은 법인 명의로 임대 사업을 하실 수도 있습니다.
둘째, 수익형은 현재, 시세차익형은 미래에 투자합니다.
수익형은 의사결정을 하는 순간 어느 정도 수익률을 예측할 수 있습니다. 물론 중간에 공실 리스크도 있지만 사업이라는 게 100% 안전한 것은 없잖아요?
그에 반해 시세차익형은 미래에 가격이 상승할지 안 할지가 매우 중요합니다. 이건 그 누구도 예측할 수 없는 영역입니다. 따라서 이러한 리스크를 줄이기 위해 매수할 때부터 해당 자산의 가치(value)보다 더 저렴한 가격(price)으로 취득하는 것이 투자 성공에 있어서 매우 중요한 요소입니다.
이렇게 볼 때 수익형은 현재에, 시세차익형은 상대적으로 미래에 투자한다고 보셔야 합니다. 이 중 어느 것이 여러분에게 더 맞으시나요?
셋째, 향후 ‘현금흐름'은 더욱 중요해질 것입니다.
심리학에는 ‘좋은 것은 나눠서 자주, 나쁜 것은 한꺼번에 몰아서'라는 말이 있습니다. 예를 들어 1년에 2천 4백만 원을 한꺼번에 받는 것과, 이걸 12번으로 나눠서 한 달에 2백만 원씩 받는 것 중 어떤 것을 택하시겠습니까?
목돈이 필요하고 이를 활용할 수 있는 경우라면 이를 한꺼번에 받는 것이 좋겠지만, 대부분은 이를 나눠서 받는 것이 더 좋습니다. 비교적 안정적으로 운영할 수 있고, 자금 운영에서도 유리한 점이 많기 때문입니다. 재미교포 사업가 중 가장 성공한 사업가 중 한 명인 김승호 회장님의 『돈의 속성』이라는 책에서도, ‘일정하게 들어오는 돈의 힘은 강하다'라고 밝혔습니다.
또한, 시간이 지나면 본업에서 하던 일도 줄어들거나 그만두게 되고, 이후에는 이를 대체할 수 있는 소득이 필요하니, 일정 수준의 현금이 들어오는 수익형 부동산에 대한 가치는 더욱 올라갈 것입니다.
이러한 이유로 지금까지 우리는 수익형 부동산을 운영 관리할 때 필요한 절세법에 관해 공부해 보았습니다. 임대업 구분부터 시작해서 주택임대 과세요건, 종합과세 원리, 명의분산과 건보료 부담을 피하는 법, 주택임대사업자 등록 시 장단점, 그리고 임대소득을 법인 명의로 받을 때 달라지는 세제효과까지 살펴보았습니다.
아무쪼록 앞으로 수익형 부동산에 대해 더 많은 관심 가지시길 바라며, 성공적인 자산관리 이루시길 바랍니다. 감사합니다.
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*본 콘텐츠의 내용은 2024년 9월 13일을 기준으로 작성되었음을 안내드립니다.
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