[절세 전문가 제네시스박 칼럼] 주택 임대소득, 법인 명의로 운영할 때의 장단점
꼬박꼬박 나오는 월세를 관리하는 일, 생각보다 고려해야 할 사항이 많은데요. 그중 하나가 바로 임대소득을 개인 명의로 받을지, 혹은 법인 명의로 받을지를 선택하는 것입니다. 그리고 이때 임대소득이란 다시 주거용과 비주거용으로 나뉘는데, 일단 큰 틀에서 결론을 먼저 말씀드리자면 주거용은 개인, 비주거용은 법인이 더 좋을 수 있습니다.
하지만 반드시 그런 건 아니기에, 우리는 단기임대 등 주거용 임대소득을 중심으로 이를 법인 명의로 운영할 때 장단점에 대해 살펴보도록 합니다.
법인 명의로 주택 임대소득을 받을 때의 장점
첫째, 개인소득과 완벽히 분리할 수 있으므로 절세효과를 누릴 수 있습니다.
개인과 법인은 권리 의무 주체가 다른 인격체입니다. 따라서 이 둘의 소득은 합산되지 않습니다. 가령 A라는 사람이 회사에 다니면서 급여를 받아 근로소득이 발생하는데, 동시에 B 법인을 만들어서 임대소득을 얻는다고 합시다. 이때 B 법인이 받은 임대소득은 법인의 소득이 되는 것이지 대표자인 A의 소득과는 무관합니다.
물론 법인에 있는 자금을 A로 가져오면서 다시 한번 소득세(급여로 가져오면 근로소득세, 배당인 경우 배당소득세 등)를 부담해야 하지만 이건 상황에 맞게 금액 등을 조절할 수 있으므로 그만큼 활용도가 높다고 하겠습니다.
둘째, 개인 대비 낮은 세율이 적용됩니다.
개인 이름으로 소득이 발생하면 이에 대한 세율은 최소 6%에서 최고 45%까지 부담을 합니다. 특히 최고세율 45%에 해당하는 과표(과세표준)는 10억 원이 초과하는 경우인데 이 경우 지방소득세를 더하면 거의 절반(49.5%)에 가까운 소득을 세금으로 내야 하죠.
이에 반해 법인의 경우 최저세율 9%에서 최고세율 24%로 개인 대비 세율이 매우 낮으며 특히 적용되는 과표 역시 최고세율 24% 적용 시 3천억 원의 과표를 초과해야 하므로 개인 대비 낮은 세율이 특징입니다.
셋째, 건강보험료 등 대비에도 유리할 수 있습니다.
건강보험료 가입자는 크게 직장가입자, 피부양자 그리고 지역가입자로 나뉩니다. 직장인이라면 상관없겠지만 피부양자 혹은 지역가입자인 상태에서 임대소득이 발생하면 건보료가 늘어나고, 특히 피부양자의 경우 지역가입자 전환 시 생각지 못한 ‘건보료 폭탄'이 나올 수도 있습니다.
하지만 법인으로 임대소득을 받는다면 이는 개인이 아닌 법인의 것이므로 피부양자 유지를 계속할 수 있고(본인 명의로 소득이 발생하지 않았으므로), 추후 법인 자금을 개인으로 가져올 때 급여로 가져온다면 이 경우는 근로소득이 발생하니 직장가입자로 남을 수 있게 됩니다. 장기적인 관점에서는 이렇게 함으로써 계속해서 사업을 유지하는 것이 더 유리할 수 있습니다.
법인 명의로 주택 임대소득을 받을 때의 단점
첫째, 개인 대비 훨씬 더 투명한 자금관리를 해야 합니다.
법인사업자를 운영하시는 분들은 다 아시겠지만, 법인 통장 개설은 꽤 까다로우며 처음 만들면 한도 역시 하루 30만 원 이체 등 매우 제한적입니다. 이는 금융사기를 방지하고자 함인데 그만큼 법인 계좌는 더 엄격한 관리를 하시는 것이 좋습니다.
특히 현금 3만 원 초과인 경우에는 반드시 증빙이 있어야 합니다. 이에 대해 별도 증빙을 갖추지 못하면 대표자에게 부당하게 자금이 흘러갔다고 판단해 '대표자 상여' 처리를 하며 이는 곧 대표자 개인소득이 늘어남을 의미합니다. 즉 법인 자금 흐름이 개인소득세와도 연계될 수 있다는 것입니다.
둘째, 임대인이 법인인 경우 임차인들이 꺼릴 수 있습니다.
아마 단기임대 등 월세의 경우에는 큰 이슈가 없을 수 있으나, 전세 형태로 임대를 줄 경우에는 오히려 임차인 입장에서 법인 임대인을 꺼릴 수 있습니다. 이유는 임차인이 받을 수 있는 전세대출 상품이 제한적이기 때문입니다.
이는 달리 말하면 금융기관에서 임대인이 법인인 경우 상대적으로 리스크가 높다고 보아 활용할 수 있는 대출상품을 제한하였음을 의미합니다. 따라서 이에 대한 대비를 꼭 해둔 상태에서 임대차를 맞출 계획을 세워야 할 것입니다.
셋째, 개인 대비 오히려 지출이 더 늘어날 수도 있습니다.
앞서 법인의 경우 개인 대비 더 낮은 세율이 장점이라고 말씀드렸는데요, 세부담 측면에서는 그러하지만, 지출 측면에서는 오히려 불리할 수 있습니다. 우선 법인사업자를 운영한다면 세무대리인에게 장부 작성, 즉 ‘기장'을 맡기는 것이 좋습니다. 물론 임대업만 한다면 손이 많이 가지 않겠지만 해당 자금에서 급여도 지급하고 다른 각종 경비 등을 써야 한다면 세무대리인의 도움을 받는 것이 필수입니다. 6개월에 한 번 부가가치세 신고는 물론 1년에 한 번 법인세 신고 등을 해야 하기 때문입니다. 기장 수수료는 사무실마다 다르지만 보통 월 10만 원 내외로 생각하시면 됩니다.
또한 앞에서도 잠깐 말씀드린 것처럼 법인 명의로 발생한 임대소득은 법인세를 부담해야 하는데, 이를 다시 개인으로 자금을 가져올 경우 근로소득(급여) 혹은 배당소득(배당) 등의 세금을 다시 부담해야 합니다. 따라서 매출액이 그렇게 크지 않을 때는 오히려 이것저것 떼고 나니 남는 게 없다고 생각하실 수 있겠습니다.
마지막으로 아직 확정은 안 되었습니다만, 이번 세법개정안을 보면 부동산 임대 등이 주업종인 법인의 경우 ‘성실신고확인대상 소규모 법인'에 해당하여 세부담이 더 늘어날 수 있습니다. 아래 그림을 보시면 1)지배주주등 지분율 50% 초과, 2)부동산 임대업이 주된 사업이거나 부동산 임대수입, 이자, 배당소득이 매출액의 50% 이상인 경우, 3)상시근로자 수가 5인 미만인 경우에는 성실신고확인대상 소규모 법인이라고 하여 법인 세율을 과표 2백억 원까지 곧바로 19%를 적용합니다.
예를 들어 부동산 임대업이 주업종인 법인의 과표가 5억 원이었다면 현재는 이에 대한 법인세 부담이 7천 7백만 원(=5억 * 19% - 1천 8백만 원)이지만, 앞으로는 9천 5백만 원(=5억 * 19%)으로 늘어날 수도 있다는 것입니다. 이를 피하려면 부동산 임대가 아닌 매매업 등 매출 다각화를 고려해야 할 것입니다.
이렇듯 주택 임대소득을 법인으로 받을 때 장단점에 대해 살펴보았는데요, 제가 어떤 이유에서 주거용의 경우 상대적으로 개인 명의가 더 유리하다고 말씀드렸는지 이해가 될 것입니다. 물론 주거용 임대도 법인 명의로 잘 활용하시는 분들이 계시는데요, 이분들은 말 그대로 ‘기업화'로 운영을 하시는 분들입니다. 즉, 법인 명의로 소형주택을 취득해서 월세 수익률을 극대화하고 보증금의 경우 최우선변제금액에 해당하는 수준으로 해서 임차인을 안심시키되, 가장 중요한 임차 수요가 있는 곳으로만 진행한 경우를 본 적이 있습니다.
이 방법을 잘 활용하시면 별도의 부가가치세 신고도 없고(주거용의 경우 면세이므로), 관련 소득에 대해 법인세 신고를 잘하면서 이를 관리해 주는 직원에 대한 인건비는 필요경비로 처리하면서 일정 수준 이상의 수익을 확보하는 나름 탄탄한 ‘기업'을 운영하고 계셨습니다. 이런 경우라면 저는 법인으로 해볼 만하다고 봅니다. 하지만 수도권에서는 소액으로 일정 수준 이상의 임대 수익률을 내기가 그렇게 쉽진 않습니다. 그런데도 제가 아는 한 분은 이미 그렇게 하고 계시고, 다른 한 분은 지방에서 비슷하게 운영 중이시니 결국 각자 상황에 맞는 방향으로 가야 할 것입니다.
오늘 다루지 못한 비주거용의 경우 월세에 대해 부가가치세가 붙고 추후 매각 시 양도차익에 대한 세부담을 최소화해야 하므로 이런 경우라면 상대적으로 법인이 유리합니다. 간혹 나오는 연예인 재테크 기사에 왜 다들 법인 명의로 건물을 취득하는지를 생각해 보시면 답은 의외로 간단히 나옵니다.
아무쪼록 지금 당장은 법인 명의 활용 계획이 없으시더라도 중장기적으로는 이에 대해 알아두시면 분명 도움이 되실 것입니다. 본 칼럼이 임대업 명의 선정에 있어 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
*본 콘텐츠의 내용은 2024년 8월 30일을 기준으로 작성되었음을 안내드립니다.
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