[절세 전문가 제네시스박 칼럼] 부동산 세금 종류, 한 번에 정리합니다!
부동산 세금이 어려운 이유는 용어도 그렇지만, 실은 양이 너무 방대한 탓이 큽니다. 우리가 몸이 아프면 그것에 맞게 진료과를 가야 하듯이 부동산 세금도 이게 양도세인지 취득세인지 등을 따져보고 그것에 맞게 관련 법을 찾고 상담해야 합니다.
지금까지는 단기임대 관련 수익형 부동산에 대해 집중하였는데요, 이쯤에서 부동산 세금 종류가 무엇이 있는지 전체적인 큰 그림을 보셔도 좋겠습니다.
단계별로 알아보는 세금
1. 취득 단계
우선 ‘취득’ 단계에서는 취득세를 부담해야 합니다. 주택을 기준으로 기본세율은 1~3%지만 세대기준 주택수에 따라 최대 12%까지 부담해야 합니다. 이때 중요한 건 주민등록표를 기준으로 한 세대기준 주택수라는 것이며, ‘20.8.12부터는 주택분 재산세가 부과되는 주거용 오피스텔, 주택 분양권 그리고 조합원 입주권도 포함입니다.
주택 기본세율 1~3%는 주택가액에 따라 다른데요, 실거래가 6억 원 이하는 1%, 6억 원 초과 ~ 9억 원 이하는 {주택가격 * (2/3억 원) - 3} * 1/100으로 계산하며, 9억 원 초과는 3%가 적용됩니다.
참고로 주택이 아닌 다른 부동산은 보통 4%의 취득세율이 적용됩니다. 따라서 취득세 중과를 피하면서 투자를 이어가시는 분들은 비주거용 부동산, 즉 토지, 상가, 건물, 오피스텔 등을 취득하기도 합니다. 세금에 따라 투자 방향 역시 달라지는 것입니다.
2. 보유 단계
다음으로 해당 부동산을 취득하면 보유 단계에서도 세금을 내는데, 크게 재산세와 종부세(종합부동산세)가 나옵니다. 재산세는 주택을 한 채만 있더라도 모두 부담해야 하는데요, 이때 중요한 건 ‘인별 과세'라는 것입니다. 즉 취득세는 세대기준 주택수가 많으면 중과가 적용되지만, 재산세는 본인이 가지고 있는 주택의 지분만 신경 쓰면 될 뿐, 심지어 배우자와 공동명의를 하더라도 본인 지분에 대한 재산세만 부담하면 됩니다.
종부세 역시 인별 과세입니다. 다만 종부세는 특이하게 1세대 1주택 단독명의인 경우 공제금액 12억 원과 추가세액공제 80%를 적용합니다. 만약 1주택이라도 부부공동명의라면 각각 9억 원을 공제해서 총 18억 원 공제가 되지만 80% 세액공제는 불가합니다. 그 외는 재산세와 마찬가지로 개인이 보유한 주택의 공시가격 합에 따라 종부세가 결정되며, 현행 종부세율은 지역 상관없이 3주택 이상이고 종부세 과표 12억 원을 초과할 때 중과세율이 적용되니 유의하셔야 합니다.
만약 보유세 부담이 크다면 해당 부동산을 오래 보유할 수 있는 능력이 없어집니다. 보유세는 미실현이익에 대한 과세이므로 세부담이 상당할 경우 이에 대한 대비가 반드시 있어야 합니다. 부동산 투자의 보유, 매각에 있어서 보유세는 이렇게 중요합니다.
보유단계에 있어서 또 하나의 세금이 있는데 그건 바로 ‘임대소득세'입니다. 다만 모두 해당하는 것은 아니며, 주거용의 경우 ‘부부합산 주택수'에 따라 과세여부가 달라집니다.
이에 대해서는 앞에서도 살펴본 바가 있는데요, ‘주택'임대는 월세가 있다고 무조건 과세가되는 것이 아니라 ‘부부합산 주택수' 최소 2채 이상인 경우 월세에 대해 과세가 됩니다. 물론 부부합산 1주택이라도 해당 주택이 기준시가 12억 원 초과인 고가주택이면서 월세를 받는다면 과세 대상입니다.
3. 양도 단계
마지막, 양도 단계를 볼까요? 양도 단계는 해당 자산을 처분하는 것인데요 보통은 제 3자에게 매매 형식으로 거래하기 때문에 양도차익에 대한 ‘양도소득세’를 부담해야 합니다. 이때 재미있는 점은 주택수를 따질 때 다시 ‘세대기준 주택수'를 따진다는 점입니다. 특히 단순 주민등록표만 보는 것이 아니라, 실제 생계를 함께하는 가족의 주택수까지 들여다볼 수 있다는 점, 꼭 기억하세요!
양도세는 세부담이 상당합니다. 그런데 이를 하나도 내지 않을 수 있는 ‘비과세' 제도가 있으며, 반대로 양도차익의 최고 75%까지 세금으로 물릴 수 있는 ‘양도세 중과'가 있습니다.
가령 양도차익이 1억이라고 가정할 때, 일반과세는 대략 2천만 원 정도의 세금이 나오지만 세대기준 3주택 이상 및 조정대상지역 물건을 매각할 때 발생하는 3주택 중과라면 5천만 원 넘게 양도세가 나올 수 있습니다. 양도차익의 절반이 넘죠? 그런데 양도차익 1억 원이 아닌 5억 원이라면 세부담 역시 더 커집니다. 일반과세는 약 1.9억 원, 그에 반해 3주택 중과는 무려 3억 5천 만원 정도까지도 올라갈 수 있죠.
물론 공동명의 여부, 필요경비 정도, 장기보유특별공제 등 여러 가지 요소에 따라 최종 양도세 부담은 달라질 수 있습니다만, 그림에서 보시는 것처럼 가급적 양도세 중과는 피해야 하며 가능하다면 비과세 전략으로 주택을 매각한다면 상당한 세후 수익을 올릴 수 있습니다. 이러한 이유로 양도세는 ‘절세의 꽃'이라 불립니다. 이에 대해 공부를 많이 하셔야겠죠?
명의자에 따른 과세방식 차이
이렇게 부동산 세금 종류는 취득, 보유, 양도 단계에 따라 나뉩니다. 우리는 주택을 중심으로 살펴보았는데요, 이를 다시 비주거용 즉 상업용 부동산 혹은 토지로 나누면 다시 달라지는 것입니다. 따라서 처음에는 상대적으로 용이한 주택을 중심으로 세금 공부를 하셔서 뼈대를 잡으신 뒤, 이후에는 상가, 빌딩, 토지 등을 접목해서 차이가 나는 부분만 공부하시면 상대적으로 수월하게 부동산 세금 체계를 잡을 수 있습니다.
여기에 한 가지 더! 취득자의 명의가 무엇인지도 매우 중요합니다. 대부분은 개인 명의로 취득을 하실텐데요, 법인을 설립해서 법인으로 취득하는 것도 좋은 절세 전략 중 하나입니다. 다만, 개인이 아닌 법인의 경우 과세체계가 완전히 바뀌며, 특히 현행 세법에서 법인 명의로 주택을 신규 취득하게 될 경우 오히려 세부담이 너무 커서 손실 날 가능성이 높으니 유의하시기를 바랍니다.
예를 들어 어떤 사람이 A라는 부동산을 개인 명의로 취득한 후 매각한다면 이에 대해서는 소득세법 중 양도소득세가 적용됩니다. 위에서 보신 그대로이며 해당 부동산이 주거용이라면 양도세 중과도 해당할 수 있습니다.
반면 A 부동산을 법인 명의로 취득 후 매도한다면 이때는 양도소득세가 아닌 법인세가 적용됩니다. 법인세는 양도세가 아니므로 중과가 없지만 주거용인 경우 중과에 해당하는 ‘토지 등 양도차익에 대한 법인세' 20%가 추가됩니다. 또한 비과세도 없습니다. 비과세는 개인 양도세에서 적용되는 제도입니다.
반드시 그런 것은 아니지만, 보통 주거용은 개인 명의 그리고 상업용 부동산은 법인 명의가 상대적으로 유리한 편입니다. 개인 명의 주택을 추후 양도세 비과세를 할 수 있고, 상업용 부동산의 경우 양도차익이 워낙 크기에 이에 대해 상대적으로 세부담이 작은 법인명의로 거래하는 것이죠. 간혹 보이는 연예인들 건물 투자 기사를 보면 대부분이 법인 명의를 활용하는 이유가 바로 그것입니다.
이렇듯 부동산 세금은 단계별 세금을 먼저 알아두시고, 해당 부동산을 개인명의로 할지 혹은 법인명의로 할지에 따라 그 과세체계가 완전히 달라집니다. 이 점을 꼭 기억하시고 이 중 중요한 내용 위주로 계속해서 살펴보겠습니다. 감사합니다.
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*본 콘텐츠의 내용은 2024년 10월 15일을 기준으로 작성되었음을 안내드립니다.
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