[절세 전문가 제네시스박 칼럼] 2주택 비과세 총정리
지난 시간 우리는 1세대 1주택자가 비과세하는 방법 그리고 유의사항에 대해 살펴보았습니다. 특히 단순 주민등록상 세대분리가 아닌, 실질에 맞게 이를 분리하는 것이 중요하다고 말씀드렸는데요. 이렇듯 우리 세법은 비과세라는 큰 혜택은 1주택자에게만 허용하고 있습니다. 그렇다면 2주택부터는 비과세를 전혀 못 받는 것일까요?
그렇지 않습니다. 몇 가지 ‘부득이한 사정'으로 예외를 두고 있는데요, 바로 이 예외사항이 아주 중요한 절세 포인트가 됩니다. 그리고 이에 따라 아낄 수 있는 절세액은 수천만 원 이상으로 매우 크답니다. 총 4가지를 살펴봅니다.
첫째, 이사 등 대체주택 취득에 따른 비과세입니다. (일명 ‘1후/2보/3매'라고 합니다)
살다 보면 이사를 가는 경우가 많습니다. 이 경우 종전주택(A)를 먼저 매각한 후 신규주택(B)를 취득하거나 혹은 종전주택 매각과 동시에 신규주택을 매수하기도 하는데요, 간혹 이렇게 날짜를 맞추기 힘든 경우 신규주택을 미리 사두고 종전주택을 처분하기도 합니다.
엄밀히 말해 2주택이지만 우리 세법은 부득이한 사정으로 규정, 신규주택 취득일로부터 3년 내 종전주택을 처분하면 이를 1주택으로 보아 비과세 특례를 적용합니다. 단, 추가 요건이 있는데 종전주택 취득일로부터 1년이 지난 후에 신규주택을 취득해야 한다는 점입니다.
그림을 보시면 이해가 더 쉬우실 텐데요, 1년 후 신규주택 취득하고(1후), 종전주택은 2년 이상 보유해야 하며(2보, 단 취득당시 조정이라면 2년 거주), 신규주택 취득일로부터 3년 내 종전주택을 매각하면 됩니다(3매).
1후/2보/3매라는 말은 법률 용어가 아니며, 여러분들에게 외우기 좋게 하려고 제가 만든 말입니다. 따라서 참고만 하시되 이를 일시적 2주택 비과세라고 보통 말하며, 해당 요건은 부동산 규제나 완화 등에 따라 일부 변경될 수 있으니 유의하세요.
둘째, 혼인 합가인 경우 혼인신고일로부터 5년(10년 연장 예정) 내 매각하는 주택은 비과세할 수 있습니다.
이른바 ‘혼인합가 비과세'라고 합니다. 예를 들어 예비신랑 1주택, 예비신부 1주택을 보유하는 경우 혼인을 하고 세대합가가 되면 2주택이 됩니다. 앞서 보았듯이 양도세 비과세 판단은 세대기준 주택수를 기준으로 하기에, 이 경우 다주택이므로 엄밀히는 비과세 불가입니다.
하지만 우리 세법은 이 역시 부득이한 사유로 규정함으로써 혼인 후 5년(‘25.1.1 이후 양도분부터 10년으로 기간 연장 예정) 이내 매각하는 주택은 역시 1주택으로 보아 비과세가 가능합니다. 그리고 남은 주택도 1주택 비과세가 가능하니 2채 모두 비과세가 가능한 것입니다.
다만 주의해야 할 점도 있는데요, 먼저 매각하는 주택은 당연히 1주택 비과세 요건을 갖춰야 하며(2년 보유, 단 취득 당시 조정대상지역인 경우 2년 거주), 처분기한 5년은 ‘혼인신고일'로부터 기산된다는 점입니다.
이런 이유로 일부 신혼부부들은 혼인신고를 늦추기도 하는데요, 혹시 이보다 더 주택인 많은 경우라면 사전에 세무사님과 상담해서 더 유리한 방법은 없는지 찾아보시기를 바랍니다.
셋째, 부모 봉양 역시 합가 후 10년 내 매각하는 주택은 비과세를 받을 수 있습니다.
이건 앞서 살펴본 혼인합가 비과세와 유사합니다. 부모 세대 1주택, 자녀 세대 1주택인 경우 동거 봉양을 위해 합가한 경우 일정기한 내 처분하는 주택은 1주택으로 비과세 혜택이 가능합니다. 이 역시 처분기한이 5년이었으나 이미 10년으로 연장된 경우로 이른바 ‘효자, 효녀 절세법'이라 하겠습니다.
다만 부모 중 한 명은 합가 당시 60세 이상이어야 하는데 이는 동거봉양이라는 취지를 준수하기 위함입니다. 하지만 60세 이하라 하더라도 부모 중 한 명이 암 등 중대 질병에 처한 경우에는 예외적으로 이를 인정하여 해당 혜택을 받을 수 있습니다.
이렇게 할 경우 합가 후 1주택을 매각해서 비과세하고, 남은 1주택 역시 적당히 처분하여 비과세할 수 있습니다.
넷째, 상속주택은 일반주택이 먼저 있는 경우 주택수에서 제외되며 특히 ‘상속개시 후 6개월'을 꼭 기억하시기를 바랍니다!
마지막 상속주택 사례는 흥미로운 부분이 많으므로 잘 봐두셔야 하는데요, 일단은 ‘6개월'이라는 숫자를 기억하셔야 합니다. 예를 들어 자녀가 주택(이하 일반주택)을 보유하고 있는 상황에서 부모님이 돌아가셔서 상속주택을 물려받았다고 가정해 봅시다. 이 경우 상속주택을 취득하게 되어 2주택이 되기에 일반주택 비과세를 못 받는다고 하면 너무 황당하겠죠? 이러한 이유로 우리 세법은 이를 예외적인 사항으로 보아 상속주택을 주택수에서 제외합니다. 따라서 자녀가 보유했던 일반주택은 언제 매각하더라도 양도세 비과세할 수 있습니다.
다만 조심해야 하는 점도 있는데요, 상속주택을 먼저 취득한 후 일반주택을 취득한다면 이는 예외적인 사항으로 보지 않고 2주택으로 보아 일반주택 매각 시 비과세를 받을 수 없습니다. 즉, 일반주택이 있는 상황에서 어쩔 수 없이 부모 사망으로 상속주택을 받은 경우는 예외로 인정하겠지만 반대의 경우라면 굳이 상속주택을 주택수에서 제외하는 혜택을 줄 수 없다는 점입니다. 또한 상속주택이 여러 채인 경우에도 주택수가 제외되는 건 일부에 한할 수 있으니 이 역시 유의하시기 바랍니다.
이제 앞서 강조한 ‘6개월'을 볼까요? 일반주택이 먼저 있는 상황에서 상속주택을 취득했다고 가정합시다. 비록 상속주택이 주택수 제외되어 일반주택 비과세는 언제든 가능한 상황이지만 가령 일반주택이 강남 주택 그리고 상속주택이 시골에 있는 주택이라고 한다면 굳이 강남주택을 먼저 매각할 이유가 없습니다.
즉, 세금이 나오더라도 나중 취득한 상속주택을 먼저 매각해야 할 수 있는데요, 이때는 상속주택의 투자가치를 따져서 조기매각을 한다면 상속개시일로부터 6개월 내 매각하시고, 반대로 장기 보유해도 될만한 물건이라면 역시 상속개시일로부터 6개월 내 ‘감정평가(이하 감평)’를 받으시는 게 좋습니다. 왜 이렇게 해야 할까요?
먼저 투자가치가 낮아서 단기 매각을 할 경우라면 상속개시일로부터 6개월 내 매각할 경우 양도가와 취득가가 동일하게 되어 양도차익이 ‘제로(0)’가 됩니다. 따라서 상속주택을 먼저 매각하더라도 부담해야 할 양도세가 없습니다. 이는 상속개시일로부터 6개월 내 해당 주택을 매각하면 이를 취득가로 활용할 수 있어서입니다.
반대로 6개월이 지나서 장기 보유 후 매각한다거나, 추후 양도차익이 더 높아질 것으로 기대되는 부동산이라면 해당 기간에 감평을 받으시는 게 좋습니다. 이렇게 하면 시세와 근접한 금액으로 상속주택 취득가를 산정할 수 있고 추후 매각 시 양도차익을 줄일 수 있습니다. 양도차익이란 해당 부동산의 양도가에서 취득가를 차감한 가격인데 이때 취득가를 높여두는 것이 유리하기 때문이죠.
실제 제 직장 상사분께서는 상속개시 8개월 후 상속주택을 매각하여 불필요한 양도세를 부담하였습니다. 당시 공동 상속지분으로 보유하게 된 관계로 차라리 이를 매각하고 상속인인 형제자매들과 자금을 나눠 갖기로 한 것인데요, 그런 상황이었다면 조금 더 일찍 매각해서 6개월 내 처분했다면 더 좋았을 것입니다. 하지만 더 중요한 것은 해당 물건이 인천광역시에 있던 주택이었고, 매각 시기가 2019년 하반기였다는 점입니다. 아시겠지만 2021년도 가장 높은 주택 가격 상승률을 보인 곳이 인천이었습니다. 2019년 하반기라면 이제 막 상승 초입에 들어갔던 것인데, 이런 경우라면 별도 감평을 받아서 취득가를 올려두고 장기 보유 후 매각했더라면 더 좋았을 것입니다.
비슷한 경우로 이걸 잘 활용하면 상속개시 직전에 굳이 해당 부동산을 매각하지 않고 상속개시일로부터 6개월 내 매각하는 것이 양도세 없이 처분할 방법이 되기도 합니다. 물론 해당 부동산의 가격이 높다면 일부 상속세가 나올 수 있습니다. 따라서 예상되는 상속세와 양도차익에 따른 양도세를 모두 고려하셔서 미리 준비하시는 것이 좋습니다. 이 모든 과정이 상속개시 후 6개월 내 체크해야 하니 이걸 꼭 기억하시기 바랍니다.
이렇듯 우리 세법은 2주택 이상 다주택자에게는 비과세 특례를 적용치 않지만, 예외적으로 이사, 혼인, 봉양, 그리고 상속의 경우에는 비과세 혜택을 주기도 합니다. 모두 합리적이고 꼭 필요한 제도라고 생각합니다. 따라서 이를 미리 잘 알아두시고 적절하게 활용하시는 지혜가 필요합니다.
*본 콘텐츠의 내용은 2024년 11월 14일을 기준으로 작성되었음을 안내드립니다.
*외부 필진의 기고 내용은 삼삼엠투의 운영 방향과 다를 수 있습니다.
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